Délibération 1-6 du Lundi 19 février 2024

VILLE DE ROUEN

CONSEIL MUNICIPAL

SEANCE DU 19 FEVRIER 2024

DELIBERATION DU CONSEIL MUNICIPAL

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6 TRANSFERT DE GESTION DE L’ETABLISSEMENT D’HEBERGEMENT POUR PERSONNES AGEES DEPENDANTES LA PLEIADE : AVENANTS A LA CONVENTION DE CONSTRUCTION ET AU BAIL A CONSTRUCTION.

MESDAMES, MESSIEURS,

La Ville de Rouen a confié à la Société Anonyme d’Economie Mixte Immobilière de Normandie (S.E.M.I.N.O.R.) la réalisation d’un Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (E.H.P.A..D) « La Pléiade » de 68 chambres pour 80 lits, 1 logement de fonction et 2 chambres d'hôtes sur un terrain situé rue Jacques Fouray à Rouen et cadastré en section MW sous le numéro 258 pour une surface au sol de l’ordre de 1.981 m².

Les modalités de réalisation de l’E.H.P.A.D. ont été précisées dans une convention de construction du 23 juin 1989 et le terrain a été mis à disposition de S.E.M.I.N.O.R. aux termes d’un bail à construction en date du 26 juin 1989, pour une durée expirant le 1er septembre 2024.

Par une convention de location en date du 30 janvier 1991, la gestion de l’établissement a été confiée au Centre Communal d’Action Sociale (C.C.A.S.) de la Ville de Rouen.

La Caisse des Dépôts et Consignations a, par la suite, offert la possibilité aux organismes sociaux d'allonger la durée de leurs prêts, cette mesure se traduisant par un allégement sensible de la charge de l'annuité au titre des années restant à courir.

Ainsi, par avenants à la convention de construction et au bail à construction, la Ville de Rouen et S.E.M.I.N.O.R. ont reporté l'échéance du bail à construction au 1er septembre 2037, étant précisé que le remboursement intégral des prêts interviendra au plus tard le 1er mars 2036.

Un transfert de gestion de l’E.H.P.A.D. « La Pléiade » du Centre Communal d’Action Sociale (C.C.A.S.) de la Ville de Rouen au Centre Hospitalier du Bois Petit (C.H.B.P.) de Sotteville-Lès-Rouen est prévu au 1er avril 2024.

Cette opération s’inscrit dans le cadre de la recomposition de l’offre des E.H.P.A.D. Rouen Sud menée par la Ville de Rouen, le C.C.A.S. ainsi que les communes de Sotteville-lès-Rouen, Le Petit-Quevilly, le C.H.B.P., le C.H.U. de Rouen, l’Agence Régionale de Santé (A.R.S.) et le Département de la Seine-Maritime. La lettre de cadrage signée conjointement fin 2021 par le Président du Département de la Seine-Maritime et le Directeur général de l’A.R.S. a désigné le C.H.B.P. support de la construction du projet dont les objectifs sont les suivants :

- Garder la capacité de l’offre actuelle tout en étudiant une approche domiciliaire sur ce territoire,

- Combiner équité et innovation dans un contexte local de fragilités sociales et de difficultés sur les métiers du grand âge.

Le transfert de gestion de l’E.H.P.A.D. « La Péïade » au profit du C.H.B.P. préfigure un transfert en propriété, à terme, de la résidence au profit du C.H.B.P. : les modalités de sortie de la convention de construction et du bail à construction ainsi que les modalités juridiques et les conditions financières du transfert de propriété sont actuellement à l’étude. Il a été convenu avec S.E.M.I.N.O.R et le C.H.B.P. de s’accorder le 1er semestre 2024 pour en arrêter les principes.

Dans sa rédaction actuelle, le bail à construction et la convention de construction en vigueur prévoient une gestion exclusive de l’E.H.P.A.D. « La Pléïade » par la Ville de Rouen ou le C.C.A.S. de la Ville de Rouen.

Pour permettre le transfert de gestion de la résidence du C.C.A.S. de la Ville de Rouen au C.H.B.P. de Sotteville-Lès-Rouen, il est nécessaire de procéder à la signature d’un nouvel avenant sous seing privé à la convention de construction et d’un nouvel avenant, par acte authentique, au bail à construction. Ces avenants auront pour objet d’acter le changement de gestionnaire de l’E.H.P.A.D. « La Pléiade ».

La convention de location liant le C.C.A.S. de la Ville de Rouen et S.E.M.I.N.O.R sera quant à elle résiliée et une nouvelle convention de location sera consentie par S.E.M.I.N.O.R au C.H.B.P. Cette nouvelle convention reprendra pour l’essentiel les termes de l’actuelle convention de location C.C.A.S. / SEMINOR.

Ainsi, le C.H.B.P. sera redevable à l’égard de S.E.M.I.N.O.R d’une redevance définie sur la base des annuités d’emprunts supportés par S.E.M.I.N.O.R au titre de la construction du bâtiment, des frais de gestion imputés par S.E.M.I.N.O.R et dont le taux a été conventionnellement porté à 0,10 % et d’une provision pour les travaux de gros entretiens dont la maîtrise d’ouvrage incombe à S.E.M.I.N.O.R en tant que propriétaire et tel que défini par le bail à construction et ses avenants par référence aux articles 605, 606, 1719, 1720 et 1721 du Code Civil.

Cette redevance est dite de « transparence », toutes les dépenses engagées par S.E.M.I.N.O.R étant répercutées sur le gestionnaire.

Afin de garantir, dès maintenant et sans attendre la fin du 1er semestre 2024, la sortie du montage juridique actuel et le transfert de la propriété de la résidence au profit du C.H.B.P., il a été convenu de ne plus pouvoir proroger la durée de la convention de construction et du bail à construction. Ainsi, la redevance due par le C.H.B.P. à S.E.M.I.N.O.R au titre de la convention de location sera amenée à évoluer en fonction de l’amortissement par S.E.M.I.N.O.R des travaux de gros entretien à réaliser pendant la durée de la convention de construction et du bail à construction restant à courir.

D’ici à la fin du bail à construction et de la convention de construction, S.E.M.I.N.O.R et le C.H.B.P. ne pourront pas procéder à la résiliation de la convention de location qui les liera, arrêter ou transférer l’exploitation de l’E.H.P.A.D. « La Pléiade », sans avoir obtenu préalablement l’accord de la Ville de Rouen.

Dans la rédaction actuelle des actes, il est prévu qu’à l’échéance du bail à construction ou au terme du bail à construction par suite de résiliation anticipée, la pleine propriété des constructions réalisées par S.E.M.I.N.O.R. soit transférée à la Ville de Rouen.

Dès lors, la Ville s’engage à ne pas exiger de S.E.M.I.N.O.R que l’E.H.P.A.D. « La Pléiade » lui soit remise libre d’occupation,

Dans ce contexte, les avenants à régulariser ont pour objet de permettre le transfert de la gestion de l’E.H.P.A.D. « La Pléiade » au C.H.B.P de Sotteville-Lès-Rouen et de préparer le transfert de propriété de cet établissement au profit du même C.H.B.P. Les autres dispositions de la convention de construction (et de ses avenants) et du bail à construction (et de ses avenants) restent inchangées.

J’ai donc l’honneur, Mesdames, Messieurs, de vous demander de bien vouloir approuver le transfert de la gestion de l’E.H.P.A.D « La Pléiade » confiée au Centre Communal d’Action Sociale de la Ville de Rouen au profit du Centre Hospitalier du Bois-Petit de Sotteville-Lès-Rouen, autoriser la signature des avenants à la convention de construction du 23 juin 1989 et du bail à construction du 26 juin 1989 dans les termes ci-dessus énoncés, et plus généralement procéder à toutes les formalités requises pour mener à bonne fin ce dossier.

LE CONSEIL MUNICIPAL,

- Sur le rapport de Mme Caroline DUTARTE, Adjointe,

VU :

- Le Code Général de la Propriété des Personnes Publiques,

- Le Code Général des Collectivités Territoriales, et notamment les articles L.2121-29 et L.2241-1 et suivants,

- La convention de construction en date du 23 juin 1989 et ses avenants successifs conclus entre la Ville de Rouen et la Société Anonyme d’Economie Mixte Immobilière de Normandie (S.E.M.I.N.O.R), pour la construction d’un Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (E.H.P.A.D.) « La Pleïade » situé rue Jacques Fouray à Rouen,

- Le bail à construction en date du 26 juin 1989 et ses avenants successifs conclus entre la Ville de Rouen et la Société Anonyme d’Economie Mixte Immobilière de Normandie (S.E.M.I.N.O.R),

- La convention de location en date du 30 janvier 1991, conclue entre S.E.M.I.N.O.R et le Centre Communal d’Action Sociale (C.C.A.S.) de la Ville de Rouen,

- La délibération du Conseil d’Administration de S.E.M.I.N.O.R en date du 17 octobre 2023 approuvant le transfert de la gestion de l’E.H.P.A.D. « La Pléiade » actuellement assurée par le Centre Communal d’Action Sociale de la Ville de Rouen au Centre Hospitalier du Bois-Petit (C.H.B.P.) de Sotteville-Lès-Rouen et autorisant plus généralement S.E.M.I.N.O.R à procéder à toutes les formalités requises pour mener à bonne fin ce dossier,

- L’accord cadre à intervenir au jour du transfert de gestion entre le C.C.A.S. de la Ville de Rouen et le C.H.B.P.

- Les projets d’avenants à la convention de construction et au bail à construction annexés aux présentes.

CONSIDERANT :

- Que la Ville de Rouen a confié à la Société Anonyme d’Economie Mixte Immobilière de Normandie (S.E.M.I.N.O.R) la réalisation d’un Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (E.H.P.A.D) « La Pléiade » de 68 chambres pour 80 lits, 1 logement de fonction et 2 chambres d'hôtes sur un terrain situé rue Jacques Fouray à Rouen et cadastré en section MW sous le numéro 258 pour une surface au sol de l’ordre 1.981 m²,

- Que les modalités de réalisation de la résidence ont été précisées dans une convention de construction du 23 juin 1989 et le terrain a été mis à disposition de S.E.M.I.N.O.R aux termes d’un bail à construction en date du 26 juin 1989, pour une durée expirant le 1er septembre 2024,

- Que la gestion de cet équipement a été confiée au Centre Communal d’Action Sociale (C.C.A.S.) de la Ville de Rouen aux termes d’une convention de location en date du 30 janvier 1991,

- Que, par avenants à la convention de construction et avenants au bail à construction, la Ville de Rouen et S.E.M.I.N.O.R ont reporté l'échéance du bail à construction au 1er septembre 2037, compte tenu de la souscription par S.E.M.I.N.O.R d’un allongement de la durée de ses prêts ayant pour effet de porter la dernière échéance au 1er mars 2036,

- Que la gestion de l’E.H.P.A.D. « La Pléiade » confiée au Centre Communal d’Action Sociale (C.C.A.S.) de la Ville de Rouen doit être transférée au 1er avril 2024 au Centre Hospitalier du Bois Petit (C.H.B.P.) de Sotteville-Lès-Rouen et que ce transfert de gestion préfigure un transfert en propriété qui interviendra au plus tard au terme de la convention de construction et du bail à construction,

- Que le bail à construction et la convention de construction en vigueur prévoient une gestion exclusive de cet E.H.P.A.D. par la Ville de Rouen ou le C.C.A.S. de la Ville de Rouen,

- Que, pour mener à bien le transfert de gestion de la résidence, il est nécessaire de procéder à la signature d’un nouvel avenant sous seing privé à la convention de construction et d’un nouvel avenant, par acte authentique, au bail à construction,

- Que la convention de location régularisée entre le C.C.A.S. de la Ville de Rouen et S.E.M.I.N.O.R sera résiliée et qu’une nouvelle convention de location sera consentie par S.E.M.I.N.O.R au C.H.B.P., reprenant l’essentiel des conditions de la convention actuelle,

- Que le C.H.B.P. sera ainsi tenu de s’acquitter de la redevance dite de transparence définie sur la base des annuités d’emprunts supportées par S.E.M.I.N.O.R au titre de la construction du bâtiment, des frais de gestion imputés par S.E.M.I.N.O.R et dont le taux a été conventionnellement porté à 0,10 % et d’une provision pour les travaux de gros entretien dont la maîtrise d’ouvrage incombe à S.E.M.I.N.O.R. en tant que propriétaire et tel que défini par le bail à construction et ses avenants par référence aux articles 605, 606, 1719, 1720 et 1721 du Code civil,

- Que la redevance due par le C.H.B.P. à S.E.M.I.N.O.R au titre de la convention de location sera amenée à évoluer en fonction de l’amortissement possible par S.E.M.I.N.O.R. du coût des travaux de gros entretien à réaliser pendant la durée de la convention de construction et du bail à construction, sans possibilité de prolongation de cette convention et de ce bail,

- Que S.E.M.I.N.O.R et le C.H.B.P. ne pourront pas procéder à la résiliation de la convention de location qui les liera, arrêter ou transférer l’exploitation de l’EHPAD « La Pléiade », sans avoir obtenu préalablement l’accord de la Ville de Rouen,

- Que les avenants à régulariser ont pour objet de permettre le transfert de la gestion de l’EHPAD « La Pléiade » au C.H.B.P. de Sotteville-Lès-Rouen et de préparer le transfert de propriété de cet établissement au profit du même C.H.B.P., les autres dispositions de la convention de construction (et de ses avenants) et du bail à construction (et de ses avenants) restant inchangées.

APRES EN AVOIR DELIBERE :

1.- approuve le transfert de la gestion de l’Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) « La Pléiade », situé rue Jacques Fouray à Rouen, cadastré en section MW sous le numéro 258 pour une surface au sol de l’ordre de 1.981 m², actuellement confiée au Centre Communal d’Action Sociale de la Ville de Rouen au profit du Centre Hospitalier du Bois-Petit de Sotteville-Lès-Rouen,

2.- autorise la signature des avenants à la convention de construction du 23 juin 1989 et du bail à construction du 26 juin 1989 dans les termes ci-dessus énoncés, sous réserve que le Conseil d’Administration du C.C.A.S. se prononce pour le transfert de gestion et la résiliation de la convention de location le liant à SEMINOR,

3.- précise que les autres dispositions de la convention de construction (et ses avenants successifs) et du bail à construction (et ses avenants successifs) restent inchangées,

4.- précise que les frais d’actes seront à la charge de la Ville de Rouen,

5.- précise que la dépense en résultant sera imputée au chapitre 21 (immobilisations corporelles), article 2115 (acquisition terrain bâti) du budget,

6.- autorise M. le Maire ou l’élue déléguée à signer les actes qui en découlent.

Fait à Rouen, en l’Hôtel de Ville, les jour, mois et an susdits.

p. extrait conforme,

Le Maire de Rouen,suivent les signatures,

M. le Maire certifie, sous sa responsabilité, le caractère exécutoire de cet acte, et informe qu’il peut faire l’objet d’un recours auprès du Tribunal Administratif de Rouen (53, avenue Gustave Flaubert 76000 Rouen cedex) dans un délai de deux mois à compter de sa publication et sa transmission aux services de l’État.

De même, en cas de recours ne nécessitant pas la présence d’un avocat, vous pourrez saisir le tribunal susmentionné par le site « Télérecours Citoyens » à l’adresse suivante : www.telerecours.fr, et ce en application de l’article R421-1 du Code de justice administrative.