Délibération 7-1 du Jeudi 12 novembre 2020

VILLE DE ROUEN

CONSEIL MUNICIPAL

SEANCE DU 12 NOVEMBRE 2020

DELIBERATION DU CONSEIL MUNICIPAL

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7-1 CESSION PAR LA VILLE DE L’ANCIEN SIEGE REGIONAL DE FRANCE 3 A SAINT-SEVER A LA SOCIETE GROUPE KAPITAL POUR CONSTRUIRE UN IMMEUBLE ABRITANT SERVICES ET LOISIRS

PRESENTS : M. Nicolas MAYER-ROSSIGNOL, Maire.

Mme Caroline DUTARTE, M. Jean-Michel BEREGOVOY, Mme Laura SLIMANI, M. Kader CHEKHEMANI, Mme Marie-Andrée MALLEVILLE, M. Manuel LABBE, Mme Fatima EL KHILI, M. Sileymane SOW, Mme Florence HEROUIN-LEAUTEY, M. Matthieu de MONTCHALIN, Mme Amèle MANSOURI, M. Frédéric MARCHAND, Mme Sarah VAUZELLE (représentée par M. Adrien NAIZET jusqu’à son arrivée en séance à 18 h 25), M. Nicolas ZUILI, Adjoints au Maire,

Mme Hortense HECTOR, Mme Annie BOULON-FAHMY, Mme Elizabeth LABAYE, M. Mohamed BERBRA, M. Mamadou DIALLO, M. Jean DE BEIR, M. Yves SORET, Mme Françoise LESCONNEC, M. Kader FEHIM, M. Pierre-Yves ROLLAND, M. Christophe DUBOC, Mme Claire GUEVILLE, Mme Anne-Marie CORROYER, Mme Sophie CARPENTIER, M. Cyrille MOREAU, M. Stéphane MARTOT (arrivé en séance à 18 h 53), Mme Marie FOUQUET, Mme Marie DESBORDES, Mme Chloé ARGENTIN, Mme Marie ATINAULT, Mme Christine de CINTRE, M. Abdelkrim MARCHANI (représenté par Mme Hortense HECTOR jusqu’à son arrivée en séance à 18 h 40), M. Thibaut DROUET, Mme Zohra AMIMI, Mme Aliénor DUREUIL-BENSAHHOU, M. Nicolas LEVARAY, M. Adrien NAIZET, M. Samuel de GENTIL-BAICHIS, M. Valentin RASSE, Mme Louisa MAMERI, M. Franque-Emmanuel COUPARD LA DROITTE, M. Bruno DEVAUX, Mme Hayet ZERGUI, M. Jean‑François BURES, M. Pierre-Antoine SPRIMONT, M. Guillaume CHAROULET, Mme Marine CARON, Mme Marie BERRUBE, Conseillers Municipaux.

REPRESENTEES : Mme Blandine DI FALCO (représentée par Mme Marie FOUQUET), Mme Enora CHOPARD (représentée par M. Jean-Michel BEREGOVOY).

VILLE DE ROUEN

CONSEIL MUNICIPAL

SEANCE DU 12 NOVEMBRE 2020

DELIBERATION DU CONSEIL MUNICIPAL

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7-1 CESSION PAR LA VILLE DE L’ANCIEN SIEGE REGIONAL DE FRANCE 3 A SAINT-SEVER A LA SOCIETE GROUPE KAPITAL POUR CONSTRUIRE UN IMMEUBLE ABRITANT SERVICES ET LOISIRS

MESDAMES, MESSIEURS,

A la suite du transfert du siège régional de France 3 sur les quais rive droite, la Ville de Rouen et France Télévision ont engagé une réflexion sur le devenir du site de Saint-Sever laissé vacant.

Le bâtiment France 3, implanté sur la parcelle cadastrée en section MY sous le numéro 38 pour 929 m² ainsi que sur deux emprises foncières d’une surface totale de 13 m² environ à détacher de la parcelle cadastrée en section MY sous le numéro 96, développe une superficie utile de 2.253 m² répartis sur 4 niveaux, dont un niveau de sous-sol.

Il a été édifié dans le cadre d’un bail à construction conclu le 19 juillet 1977 pour une durée de 75 ans et moyennant un loyer de 728.000 Francs (110.990 €) versé en capital à la signature du bail.

Les droits de bailleur et de preneur résultant de ce bail sont détenus respectivement par la Ville de Rouen et par France Télévision.

Afin de retrouver une nouvelle affectation, les 2 parties au bail à construction ont convenu d’organiser conjointement un appel à projets qui s’est déroulé au second semestre 2019 et au terme duquel une seule offre a été déposée, par la société Groupe Kapital.

Les caractéristiques du projet proposé sont les suivantes :

- démolition du bâtiment existant, à l’exception du niveau de sous-sol,

- construction d’un immeuble en R+3 développant une surface utile de 3.060 m² destinés à l’accueil d’un équipement de services et d’activités en lien avec les loisirs numériques.

Le programme est encore susceptible d’évolutions à ce stade du projet.

Ce programme est apparu cohérent au regard des objectifs de redynamisation et de repositionnement du secteur Saint-Sever Nouvelle-Gare porté par la Ville et par la Métropole Rouen Normandie.

Le montant total de l’investissement est chiffré à 6.917.375 € Hors Taxes, charge foncière incluse, le groupe Kapital se portant à la fois acquéreur et futur gestionnaire de l’équipement.

L’offre d’achat du foncier pour l’ancienne direction régionale de France 3 Normandie s’élève à 750.000 € Hors Taxe et Hors Droits (H.T./H.D.), étant précisé que ce prix correspond à une valeur en récupération foncière, le bâti existant ayant vocation à être déconstruit à la charge et sous la maîtrise d’ouvrage de l’acquéreur, pour un coût estimé à 450.000 € H.T.

Ce prix est à répartir entre la Ville de Rouen et France Télévision selon une clé de répartition établie par les services fiscaux et opérant une moyenne entre deux approches d’estimation : une approche dite financière, favorable au preneur (39 % de la valeur revenant au bailleur et 61 % au preneur) et une approche dite « Prorata temporis », favorable au bailleur (73 % de la valeur revenant au bailleur et 27 % au preneur).

Il en résulte la ventilation suivante :

- Part du prix revenant à la Ville de Rouen : 420.000 € (750.000 € X 56 %),

- Part du prix revenant à France 3 : 330.000 € (750.000 € X 44 %).

Parallèlement, la société Groupe Kapital a également manifesté le souhait d’acquérir pour un montant de 350.000 € H.T. le parking des Cotonniers, appartenant à la Ville, d’une capacité de 66 places de stationnement, et cadastré en section MY numéro 88 pour 2.149 m². Cet ouvrage était loué jusqu’en 2018 aux services d’ENEDIS moyennant un loyer de 24.879 € l’an. Il est aujourd’hui inoccupé et son maintien dans le patrimoine communal ne présente plus d’intérêt.

Dans la mesure où cet ouvrage est situé sous le gymnase des Cotonniers, sa cession nécessitera l’établissement préalable d’un Etat Descriptif de Division en Volumes (E.D.D.V.).

Une acquisition de cet ouvrage par la société Groupe Kapital permettrait à cette dernière de répondre aux besoins en stationnement de son projet immobilier.

Appréciée dans sa globalité, c’est-à-dire comme portant à la fois sur la parcelle MY 38 et sur le parking des Cotonniers, l’offre proposée par cette société est conforme aux estimations domaniales.

Les frais d’acte et de géomètre sont à la charge de l’acquéreur.

Enfin, à la demande de la Ville de Rouen, la société Groupe Kapital a examiné la possibilité d’étendre son projet de restructuration du site « France 3 » à la partie de la place des « Cotonniers », située entre le bâtiment France 3 actuel et le gymnase des Cotonniers, en impasse depuis que les flux du centre commercial sur l’avenue de Bretagne ont été réorientés vers l’entrée place de la Verrerie.

D’une contenance de l’ordre de 120 m², cet espace est à détacher d’une parcelle plus vaste, cadastrée en section MY numéro 96, d’une superficie de 2.645 m² environ, à usage d’espace public affecté aux mobilités.

En application de l’article L.5217-5 du Code Général des Collectivités Territoriales, les biens et droits à caractère mobilier ou immobilier situés sur le territoire de la Métropole Rouen Normandie et utilisés pour l'exercice des compétences transférées mentionnées au I de l'article L.5217-2, doivent être transférés dans le patrimoine de la Métropole Rouen Normandie. En matière immobilière, le transfert définitif se formalise par la signature d’un acte de cession amiable, à titre gratuit. Quant aux biens qui relèvent du domaine public, ils ne font pas l’objet d’un déclassement préalable lorsqu'ils sont destinés à l'exercice des compétences de la personne publique qui les acquiert et relèveront de son domaine public, conformément aux dispositions de l’article L.3112-1 du Code Général de la Propriété et des Personnes Publiques.

Suite au transfert de la compétence « voirie et espaces publics », il convient par conséquent de constater le transfert de la parcelle MY 96, à l’exception des deux emprises foncières incluses dans l’assiette foncière du bâtiment France 3 telles que définies sur le plan ci-annexé, au profit de la Métropole Rouen Normandie. Ce transfert, qui interviendra sans contrepartie financière, fera l’objet d’un acte administratif qui sera publié aux hypothèques.

Un géomètre-expert procèdera à l’établissement du document modificatif parcellaire.

Suite à la régularisation de ce transfert, il appartiendra à la Métropole Rouen Normandie d’opérer le détachement et la cession ou la mise à disposition de l’emprise considérée au profit de la société Groupe Kapital.

J’ai donc l’honneur, Mesdames, Messieurs, de vous demander de bien vouloir :

- entériner la proposition de la société Groupe Kapital,

- constater la désaffectation et prononcer le déclassement du domaine public communal des deux emprises foncières d’une surface totale de 13 m² environ, à détacher de la parcelle cadastrée en section MY numéro 96, et correspondant au terrain d’assiette du bâtiment France 3,

- décider la cession de la parcelle MY 38, des deux emprises d’une surface totale de 13 m² environ à détacher de la parcelle cadastrée MY 96 et incluses dans l’assiette foncière du bâtiment France 3, des droits de bailleur résultant du bail à construction du 19 juillet 1977 ainsi que du volume « parking » qui résultera de l’E.D.D.V. à établir sur la parcelle MY 88 au profit de la société Groupe Kapital ou de toute société filiale dont Groupe Kapital serait l’associé majoritaire,

- constater le transfert de la parcelle cadastrée MY 96 à Rouen, à l’exception des deux emprises foncières incluses dans l’assiette foncière du bâtiment France 3, telles que définies sur le plan ci-annexé, au profit de la Métropole Rouen Normandie, sans contrepartie financière.

LE CONSEIL MUNICIPAL,

- Sur le rapport de Mme Fatima EL KHILI, Adjointe,

VU :

- Le Code Général des Collectivités Territoriales, et notamment ses articles L.2241-1 et L.5217-5,

- Le Code Général de la Propriété des Personnes Publique, et notamment son article L.3112-1,

- L’avis domanial n° 2020-76540V0292 en date du 28 février 2020,

- L’avis domanial n° 2020-76540V0524 en date du 13 mai 2020.

CONSIDERANT :

- Que l’ancien siège régional de France 3 a été édifié sur la parcelle MY 38, d’une contenance de 929 m², ainsi que sur deux emprises foncières d’une surface totale de 13 m² environ à détacher de la parcelle cadastrée en section MY sous le numéro 96, dans le cadre d’un bail à construction conclu le 19 juillet 1977 pour une durée de 75 ans, et arrivant à échéance en 2052,

- Que les droits de bailleur et de preneur résultant de ce bail sont détenus respectivement par la Ville de Rouen et par France Télévision,

- Que la Ville de Rouen et France Télévision ont lancé un appel à projets afin de trouver une nouvelle affectation à ce site et qu’une proposition a été déposée par la société Groupe Kapital dans ce cadre,

- Que le projet proposé par cette société prévoit la démolition des ouvrages existants (exception faite du sous-sol) et la construction d’un bâtiment d’une surface utile de 3.060 m² destinés à l’accueil d’activités de loisirs et de services,

- Que le projet proposé est cohérent avec la volonté de la Ville de Rouen et de la Métropole Rouen Normandie de redynamiser le secteur Saint-Sever Nouvelle gare,

- Qu’un accord a été trouvé sur un prix de cession de 750.000 €, étant précisé que le coût des travaux de démolition, estimés à 450.000 € H.T., serait supporté par l’acquéreur,

- Que ce prix est à répartir à raison de 420.000 € pour la Ville et de 330.000 € pour France 3 en application d’une clé de répartition résultant de l’estimation domaniale,

- Que la société Groupe Kapital a également émis le souhait de se porter acquéreur du parking dit des Cotonniers, cadastré en section MY 88 pour 2.149 m² et offrant 66 places de stationnement, afin de satisfaire aux besoins en stationnement de son projet immobilier,

- Que ce parking n’est plus affecté ni à l’usage direct du public ni à un service public,

- Que cet ouvrage est situé sous le gymnase des Cotonniers et que sa cession nécessitera préalablement l’établissement d’un E.D.D.V. permettant de dissocier les 2 équipements,

- Que le prix offert pour le parking est de 350.000 € hors taxes et hors droits,

- Que le prix offert par Groupe Kapital pour l’ensemble, c’est-à-dire pour la parcelle MY 38 et pour le parking des Cotonniers, est conforme au montant global des estimations domaniales,

- Qu’en application de l’article L.5217-5 du Code Général des Collectivités Territoriales, la parcelle cadastrée en section MY sous le numéro 96, d’une superficie de 2.632 m² environ et à usage d’espace public affecté aux mobilités, est transférée à la Métropole Rouen Normandie, à l’exception des 2 emprises d’une surface totale de 13 m² environ non affectées aux mobilités, telles que définies sur le plan ci-annexé et incluses dans l’assiette foncière du bâtiment France 3,

- Qu’à la faveur de l’opération projetée par le Groupe Kapital, et afin de permettre le traitement de l’espace situé entre le bâtiment France 3 et le gymnase des Cotonniers, il convient de constater le transfert de cette parcelle, à usage d’espace public, à l’exception des 2 emprises d’une surface totale de 13 m² environ telles que définies sur le plan ci-annexé, conformément à l’article L 5217-2, I (2° b) du C.G.C.T., au profit de la Métropole Rouen Normandie sans contrepartie financière,

- Que ce transfert interviendra aux termes d’un acte de cession amiable conformément aux dispositions de l’article L.3112-1 du Code Général de la Propriété des Personnes Publiques,

APRES EN AVOIR DELIBERE :

1.- constate la désaffectation et prononce le déclassement du domaine public communal des deux emprises foncières d’une surface totale de 13 m² environ, à détacher de la parcelle cadastrée en section MY numéro 96, et correspondant au terrain d’assiette du bâtiment France 3,

2.- décide de céder la parcelle cadastrée MY 38 (929 m²), les deux emprises foncières d’une surface totale de 13 m² à détacher de la parcelle cadastrée MY 96 telles que définies sur le plan ci-annexé ainsi que les droits de bailleur de la Ville de ROUEN résultant du bail à construction du 19 juillet 1977 à la société Groupe Kapital ou à toute société filiale dont cette société serait l’associé majoritaire,

3.- décide que cette cession interviendra au prix de 750.000 € hors taxes et hors droits (H.T./H.D.), étant précisé que la part de ce prix revenant à la Ville de Rouen est de 420.000 €,

4.- constate que le parking des Cotonniers n’est plus affecté à l’usage direct du public ni à un service public et prononce son déclassement du domaine public communal,

5.- décide d’établir sur la parcelle MY 88 un E.D.D.V. permettant de dissocier le Gymnase des Cotonniers du Parking des Cotonniers,

6.- décide de céder le volume « parking » qui résultera de cet E.D.D.V. à la société groupe Kapital ou à toute société filiale dont cette société serait l’associé majoritaire, et précise que cette cession interviendra au prix de 350.000 € hors taxes hors droits (H.T. / H.D.),

7.- constate le transfert de la parcelle MY 96 (excepté les deux emprises foncières d’une surface totale de 13 m² environ, correspondant au terrain d’assiette du bâtiment France 3, à détacher de la parcelle cadastrée MY 96), à usage d’espace public affecté aux mobilités, au profit de la Métropole Rouen Normandie, sans contrepartie financière,

8.- autorise M. le Maire ou l’élu.e délégué.e à signer les actes à intervenir,

9.- précise que les recettes en résultant seront imputées au chapitre 77 (produits exceptionnels), articles 775 (produits des cessions d’immobilisation) du budget.

La délibération est adoptée à l’unanimité

Fait à Rouen, en l’Hôtel de Ville, les jour, mois et an susdits.

p. extrait conforme,

Le Maire de Rouen,suivent les signatures,

M. le Maire certifie, sous sa responsabilité, le caractère exécutoire de cet acte, et informe qu’il peut faire l’objet d’un recours auprès du Tribunal Administratif de Rouen (53, avenue Gustave Flaubert 76000 Rouen cedex) dans un délai de deux mois à compter de sa publication et sa transmission aux services de l’État.

De même, en cas de recours ne nécessitant pas la présence d’un avocat, vous pourrez saisir le tribunal susmentionné par le site « Télérecours Citoyens » à l’adresse suivante : www.telerecours.fr, et ce en application de l’article R421-1 du Code de justice administrative.