Délibération 0-10 du Lundi 27 mai 2013

VILLE DE ROUEN - CONSEIL MUNICIPAL - SEANCE DU 27 MAI 2013

RAPPORT AU CONSEIL MUNICIPAL

CENTRE COMMERCIAL DE LA GRAND’MARE

BAIL A CONSTRUCTION

CESSION DES DROITS DE BAILLEUR

AUTORISATION

M. Yvon ROBERT, Maire,

présente le rapport suivant :

MESDAMES,

MESSIEURS,

Aux termes d’une convention passée dans le cadre de la Zone à Urbaniser en Priorité (Z.U.P.) de la Grand’Mare, la Ville de ROUEN a concédé à la Société d’Aménagement de la Région de ROUEN (S.A.R.R.) l’opération d’aménagement de ce quartier.

Dans ce cadre, la S.A.R.R. s’est rendue propriétaire des terrains compris dans le périmètre de la Z.U.P.

Aux termes de trois actes notariés en date des 24 avril 1972, 15 décembre 1972 et 23 février 1973, la S.A.R.R. a donné à bail à construction, pour une durée de soixante et un ans à compter du 1er janvier 1972, soit jusqu’au 31 décembre 2032, à la Société Immobilière des Centres Commerciaux de la Z.U.P. de la Grand’Mare (S.I.C.C.G.R.A.M.) les terrains situés dans le secteur central de la Z.U.P.

Par application de ce bail à construction, la S.I.C.C.G.R.A.M. a construit une vingtaine de cases commerciales ainsi que divers locaux attenants, le tout prenant appui sur la dalle couvrant les parkings Nord et Sud de la Grand’Mare, préalablement réalisée par la S.A.R.R. et demeurant la propriété de cette dernière société.

La S.I.C.C.G.R.A.M. a par la suite, dans le cadre de cessions partielles et successives, cédé la totalité des droits de preneur qu’elle tenait du bail à construction et portant sur les équipements commerciaux réalisés dans le cadre dudit bail.

Par acte du 7 septembre 1983, la S.A.R.R. a, de son côté, remis à la Ville de ROUEN l’ensemble des ouvrages réalisés par ses soins au titre de la Z.U.P. et, en particulier, la dalle couvrant les parkings souterrains (dite dalle de la Grand’Mare) ainsi que les droits de bailleur résultant du bail à construction de 1972 et 1973.

Dans le cadre du programme de restructuration du centre commercial de la Grand’Mare engagé par la Ville de ROUEN au titre de la convention Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (A.N.R.U.), la société ROUEN Seine Aménagement, intervenant en qualité de concessionnaire de la concession publique d’aménagement (C.P.A.) de la Grand’Mare, s’est portée acquéreur de l’essentiel des droits de preneur résultant du bail à construction, afin de permettre la restructuration du centre commercial. Elle a également procédé à l’acquisition des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée des immeubles périphériques à la dalle, relevant d’un statut de copropriété.

Par ailleurs et afin d’organiser la superposition de propriétés distinctes sur la dalle (propriété des parkings en sous-sol, de la dalle, du centre commercial, etc.), le Conseil Municipal a approuvé l’établissement de deux états descriptifs de division en volumes (E.D.D.V.), l’un pour la partie Nord de la dalle, régularisé les 23 et 24 décembre 2010, l’autre pour sa partie Sud, en cours de signature.

Le centre commercial, restructuré dans le cadre de la convention A.N.R.U., relèvera à terme de l’E.D.D.V. qui sera établi pour la partie Sud et ayant pour assiette foncière les parcelles cadastrées en section DV sous les numéros  200, 202, 203, 216, 217, 269, 270 et 271. Hors les cases relevant d’une copropriété, situées en dehors du périmètre de l’E.D.D.V. et du bail à construction, il comporte 16 cases commerciales.

Par délibération en date du 23 novembre 2012, le Conseil Municipal a également approuvé la constitution d’une Société d’Economie Mixte (S.E.M.) patrimoniale, dénommée Société d’Economie Mixte Rouen Immobilier (S.E.M.R.I.), ayant notamment pour objet de favoriser le développement d’activités économiques en Zone Urbaine Sensible (Z.U.S.).

La société ROUEN Seine Aménagement n’ayant pas vocation à demeurer propriétaire des actifs immobiliers acquis au titre de la C.P.A. Grand’Mare, il apparaît pertinent de réunir la totalité des droits afférents au centre commercial entre les mains de la S.E.M.R.I. La réunion de ces droits aurait pour effet d’entraîner l’extinction partielle du bail à construction de 1972 et 1973, celui ne subsistant que pour les ouvrages implantés sur la partie nord de la dalle.

Dans ce contexte, le centre commercial a fait l’objet d’une estimation par un cabinet privé (SEMAPHORE) ainsi que par France Domaine. Au vu de ces deux estimations, le prix de cession de cet ensemble immobilier a été arrêté à un prix de 1.100.000 € Hors Taxes et Hors Droits (H.T./H.D.), conforme à l’estimation de France Domaine, dont 783.535 € pour la partie des cases commerciales qui se trouvent encore sous le régime du bail à construction

Compte tenu des investissements réalisés dans le cadre de la C.P.A. et de la durée du bail à construction restant à courir, ce prix serait à ventiler comme suit :

- valeur des droits de bailleur détenus par la Ville : 240.274 €,

- valeur des droits de preneur détenus par R.S.A. : 543.261 €.

Il vous est donc proposé de :

1.- approuver la cession à la S.E.M. ROUEN Immobilier des droits de bailleur afférents au centre commercial de la Grand’Mare,

2.- acter que cette cession interviendra au prix de 240.274 € H.T./H.D.,

3.- autoriser M. le Maire à signer les actes à intervenir.

Si les conclusions de ce rapport recueillent votre accord, je vous propose d’adopter la délibération ci-jointe.