Délibération 1-5 du Vendredi 6 juillet 2012

VILLE DE ROUEN - CONSEIL MUNICIPAL - SEANCE DU 6 JUILLET 2012

RAPPORT AU CONSEIL MUNICIPAL

GRAND PROJET DE VILLE

QUARTIERS DES HAUTS DE ROUEN

QUARTIER DE LA GRAND’MARE

CONVENTION PUBLIQUE D’AMENAGEMENT

COMPTE RENDU ANNUEL A LA COLLECTIVITE 2011

APPROBATION

AVENANT N° 9

AUTORISATION

M. Yvon ROBERT, Adjoint,

présente le rapport suivant :

MESDAMES,

MESSIEURS,

Conformément à l’article 18 de la convention publique d’aménagement signée entre la Ville et ROUEN Seine Aménagement (R.S.A.) le 20 février 2003, pour l’aménagement du quartier de la Grand’Mare, aux articles L.300-5 du Code de l’Urbanisme et L.1523‑3 du Code Général des Collectivités Territoriales, la société doit fournir, chaque année, un Compte Rendu d’Activités aux Collectivités Locales (C.R.A.C.L.) comportant :

- le bilan prévisionnel actualisé faisant apparaître, d’une part, l’état des réalisations en recettes et en dépenses et, d’autre part, l’estimation des dépenses et recettes à venir,

- le plan de trésorerie actualisé faisant apparaître l’échéancier des recettes et des dépenses restant à réaliser.

Les documents précités doivent impérativement être soumis au vote du Conseil Municipal, conformément à l'article L.300-5 du Code de l'Urbanisme.

Au-delà d'une validation administrative des comptes présentés par l'aménageur pour l'exercice 2011, il importe de conforter dans la convention publique d'aménagement les volontés de la Municipalité.

S'agissant de l'historique de la convention publique d'aménagement, les missions de R.S.A. ont été étendues et précisées par les avenants 1 à 6. Au-delà de l’aménagement des espaces publics, elles comprennent à ce jour, contractuellement, la restructuration et le désamiantage du parking souterrain, l’aménagement du centre commercial, les interventions et la gestion d’un immeuble d’entreprises, de trois des plots des immeubles Lods « Verre et acier » (n° 4, 5 et 6) et de la construction d’un ensemble de bâtiments destinés à des activités économiques place Malraux.

Le C.R.A.C.L. 2011 se compose d’un rapport principal de synthèse et de rapports détaillés de ces sous-opérations.

I.- Bilan de l’activité 2011

Le compte rendu de l'aménageur présente de manière exhaustive l'activité de l'année 2011, et les variations de dépenses prévisionnelles, opération par opération. De manière synthétique :

Aménagement des espaces publics

Des chantiers importants se sont poursuivis au cours de l’année 2011, comme, notamment, une grande partie des espaces publics du secteur central, autour de la dalle (parking Sainte‑Claire, abords du centre commercial, etc.), mais également la rue Verdi et les espaces publics autour des immeubles Lods.

Parallèlement, R.S.A. a préparé la viabilisation du lot D (hôtel d’entreprises) et la cession du lot K au profit de Logiseine.

Le coût de l'ensemble des aménagements passe de 23.833.095 € T.T.C. dans le C.R.A.C.L. 2010 à à 22.793.934 € T.T.C. (dont 239.795 € de frais financiers) dans le C.R.A.C.L. 2011, soit une diminution de 1.039.161 €, en raison du non affermissement de tranches conditionnelles du marché de travaux d’espaces publics, ainsi que de la non réalisation de la patinoire.

Immeuble d’entreprises « Alpha »

Cet immeuble a été acquis par ROUEN Seine Aménagement en 2005. La surface louable est d'environ 2.320 m² de surface utile ; elle se répartit en locaux de 45 et 93 m².

L’année 2011 a été marquée par la réalisation de travaux de mise aux normes handicapés, par l’aménagement de l’ancien bureau de poste en petites unités destinées à la location, par la division de la salle de réunion en locaux destinés à la location, ainsi que par un travail sur la réduction des charges.

Pour cette sous-opération, le bilan évolue de 3.953.326 € à 4.326.805 €, soit une augmentation de 373.479 €, en raison notamment d’un réajustement à la baisse du prix de cession.

Plots n° 4, 5 et 6 des immeubles Lods

La reconversion des immeubles « Verre et acier » de logements en immeuble de bureaux était envisagée depuis 2004. Dans le cadre du changement de destination, un permis de construire a été délivré en 2007. La structure des bâtiments engendre des travaux de reconversion très coûteux. Aussi, le C.R.A.C.L. 2007 avait été basé sur l’hypothèse d’une démolition, permettant de minimiser l’effort financier de la Ville.

La décision de cette démolition a été confirmée en 2011 et un permis de démolir a été accordé fin juillet 2011.

Le bilan évolue donc en intégrant sur 2011 et 2012 le coût réel de démolition de ces immeubles :

- pour le plot 4 : de 1.255.987 € à 1.053.814 €, soit une diminution de 202.173 €,

- pour les plots 5 et 6 : de 2.043.936 € à 1.926.259 €, soit une diminution de 117.677 €.

Restructuration du centre commercial

Toutes les cases commerciales sont propriété de ROUEN Seine Aménagement, dont une pharmacie acquise par voie d'expropriation. L’année 2011 a été marquée par la poursuite de la commercialisation, le travail sur l’individualisation des charges, le travail juridique sur l’extraction des cases des copropriétés.

Le bilan prévisionnel dans le C.R.A.C.L. 2011 évolue et passe de 8.767.255 € T.T.C. à 8.841.428 €, soit une augmentation de 74.173 €, compte tenu, notamment, du changement d’orientation concernant l’aménagement intérieur des trois cases restant à commercialiser.

Plots d’activités place Malraux

Cet intitulé concerne effectivement deux plots nommés « plots Malraux ». L'année 2011 a été caractérisée par la finalisation de l’opération : analyse détaillée des dépenses de chauffage et d’électricité.

Le plot Nord accueille une Cyber-base en rez-de-chaussée sur une partie de la surface totale, ainsi que des locaux à vocation d’activité sur les surfaces restantes et à l’étage.

Le bilan de cette opération évolue de 5.297.330 € T.T.C. à 5.330.315 € T.T.C., soit une augmentation de 32.985 € liée principalement à l’ajustement des frais de gestion de l’immeuble.

Restructuration du parking souterrain

L'ouvrage a été livré à la Ville en décembre 2007 et son exploitation, par la société ROUEN Park, a débuté au 1er trimestre 2008. Le bilan évolue très légèrement de 5.147.346 € à 5.147.563 €, suite aux ajustements liés à la préparation de clôture de l’opération.

Bilan global

Compte tenu de ce qui précède, le bilan prévisionnel global de l'opération a évolué en 2011 de 50.298.275 € T.T.C. à 49.420.118 € T.T.C., et la participation prévisionnelle maximale de la Ville de 21.753.339 € T.T.C. à 23.679.109 € T.T.C., soit une augmentation de 1.925.770 €.

Cette augmentation de la participation financière de la Ville est due principalement à l’intégration de la dépréciation constatée des actifs immobiliers.

II.- Orientations 2012

L'année 2011 aura été marquée par la décision de procéder à la démolition des immeubles Lods n° 4, 5 et 6. Cette décision s'inscrit notamment dans la perspective de l'implantation d'un Centre de Formation des Apprentis (C.F.A.). Ce projet est actuellement à l'étude en lien avec la Région et la Chambre de Métiers.

L’année 2011 aura également été marquée par la décision de transférer les actifs immobiliers d'activités (immeuble d’entreprises « Alpha », centre commercial, plot Malraux Sud, etc.) à une Société d'Economie Mixte (S.E.M.) patrimoniale constituée par la Ville de ROUEN et la Caisse des Dépôts et Consignations.

Ce transfert, en cours de montage en 2012, permettra de déclencher dès 2013 la récupération de la T.V.A. ayant grevé les travaux de construction et d'aménagement de ces locaux d'activités.

Aménagement des espaces publics

L'année 2012 sera marquée par la finalisation des travaux du secteur central ainsi que sur la rue Verdi. Parallèlement, les régularisations foncières et des cessions (lot K pour Logiseine) sont programmées.

Immeuble d'entreprises

ROUEN Seine Aménagement assure la gestion du site et la recherche de locataires pour les locaux restants, dans le cadre du dispositif de Zone Franche Urbaine, dans l’attente de la cession de l’immeuble à la S.E.M. patrimoniale.

Plots n° 4, 5 et 6 des immeubles Lods

L’année 2012 marque le démarrage et l’achèvement de l’opération de démolition.

Restructuration du centre commercial

L’année 2012 se caractérise par la poursuite de la commercialisation et de la gestion du centre, dans l’attente de la cession globale du centre commercial à la S.E.M. patrimoniale.

Plots d’activités place Malraux

La Cyber-base et le patio ont été rétrocédés courant 2009 à la Ville.

L'aménageur est fortement incité à commercialiser au plus vite les espaces libres des plots, notamment les espaces non utilisés du plot Nord. Le plot Sud est occupé en totalité par l’installation du cabinet médical. R.S.A. en assure la gestion, dans l’attente d’une cession à un investisseur en 2013.

Restructuration du parking souterrain

Il faut considérer cette opération comme achevée ; seules quelques interventions ponctuelles peuvent encore être effectuées. Il reste toutefois à réaliser l’Etat Descriptif de Division en Volumes du parking Sud.

III.- Bilan financier prévisionnel

Compte tenu de ce qui précède, le bilan prévisionnel global s'élève à 49.420.118 € T.T.C. et la participation prévisionnelle maximale de la Ville de ROUEN est fixée à 23.679.109 € H.T./T.T.C.

IV.- Avenant n° 9

Cet avenant n° 9 à la convention publique d'aménagement permettra de modifier le montant prévisionnel maximum de la participation de la Ville de ROUEN.

J'ai donc l'honneur, MESDAMES, MESSIEURS, de vous demander de bien vouloir :

1.- approuver le compte rendu d’activités 2011 qui vous a été présenté,

2.- autoriser le Maire à signer un avenant n° 9 à la convention publique d’aménagement, avenant modifiant notamment le montant prévisionnel maximum de la participation de la Ville, fixée désormais à 23.679.109 € H.T./T.T.C.,

Si les conclusions de ce rapport recueillent votre accord, je vous propose d'adopter la délibération ci-jointe.