Délibération 5-4 du Lundi 10 décembre 2018

VILLE DE ROUEN - CONSEIL MUNICIPAL – SEANCE DU 10 DECEMBRE 2018

RAPPORT AU CONSEIL MUNICIPAL

CENTRE SAINT SEVER

IMMEUBLE MONTMORENCY 2

9EME ETAGE

CESSION DES DROITS DE BAILLEUR

AUTORISATION

Mme Christine RAMBAUD, Adjointe,

présente le rapport suivant :

MESDAMES,

MESSIEURS,

Le noyau central du quartier Saint-Sever, délimité par la place Saint-Sever et l’avenue de Bretagne, a été aménagé par la Société d’Aménagement de la Région Rouennaise (S.A.R.R.) dans le cadre de la Zone d’Activité Concerté (Z.A.C.) ROUEN Saint-Sever.

Il se compose originairement d’un centre commercial, des immeubles de bureaux Montmorency 1 et 2, d’un hôtel et de divers équipements publics (Théâtre Duchamp Villon, gymnase, bibliothèque, mairie-annexe, parking souterrain sur 2 niveaux).

L’ensemble immobilier complexe résultant de l’imbrication de ces différents équipements est organisé à travers un Etat Descriptif de Division en Volume (E.D.D.V.) établi le 30 août 1976 sur la parcelle cadastrée en section MY sous le numéro 101.

Le centre commercial, les immeubles de bureaux Montmorency 1 et 2, l’hôtel, relevant de cet E.D.D.V. ont été édifiés dans le cadre de baux à construction, consentis par la S.A.R.R. à des opérateurs privés.

Il en a été de même pour le bâtiment France 3, qui se situe en revanche en dehors du périmètre de l’E.D.D.V.

Ces différents baux, qui confèrent aux preneurs à bail une quasi-propriété, limitée dans le temps, ont été consentis pour une durée de 75 ans.

A l’achèvement des travaux d’aménagement et de construction du Centre Saint-Sever, et aux termes d’un acte notarié du 26 juillet 1979, la S.A.R.R. a remis à la Ville de ROUEN les équipements publics ainsi que les droits de bailleur résultant des différents baux à construction.

Entre 1999 et 2000, la Ville a cédé à la société RODAMCO (aux droits de laquelle a succédé la société WERELDHAVE, actuel propriétaire et exploitant du centre commercial) le parking souterrain ainsi que les droits de bailleur qu’elle détenait sur le centre commercial, permettant ainsi à la société RODAMCO d’en acquérir la pleine propriété.

Les immeubles continuant à ce jour à relever du régime des baux à construction sont les suivants :

- Immeubles Montmorency 1 et 2 (baux courant jusqu’en 2051),

- Immeuble « Hôtel Saint-Sever » (bail courant jusqu’en 2052),

- Bâtiment France 3 (bail courant jusqu’en 2052).

Les droits détenus par la Ville de ROUEN sur ces immeubles ne génèrent ni produits, ni charges, les loyers ayant été versés sous forme de capital à la signature des baux et les charges étant supportées en totalité par les preneurs à bail.

Ces droits confèrent à la Ville de ROUEN vocation à recouvrer, sans contrepartie financière, la pleine propriété des immeubles à l’échéance des baux à construction. Bien que les preneurs à bail soient tenus de maintenir les locaux en bon état d’entretien et de fonctionnement, la Ville de ROUEN est exposée au risque de recouvrer, à l’échéance des baux la propriété d’immeubles nécessitant d’importants travaux de remise à niveau.

Les immeubles à usage de bureaux, à savoir les immeubles Montmorency 1 et Montmorency 2, développent des surfaces respectives de 4312 et 4723 m² et regroupent 6 preneurs à bail pour le premier et 5 preneurs à bail pour le second. Dans chacun des immeubles, les preneurs à bail sont réunis au sein d’une copropriété.

Plusieurs de ces preneurs à bail ont manifesté auprès de la Ville de ROUEN leur souhait d’acquérir les droits de bailleur afférents à leurs locaux, afin de pouvoir y engager des travaux de rénovation.

Parallèlement, les études de programmation engagées dans le cadre du projet de quartier Saint-Sever Nouvelle Gare ont mis en évidence l’importance du quartier Saint-Sever en tant que « Quartier d’Affaires » (300.000 m² de surface de plancher dont 90.000 m² autour de l’axe constitué par l’avenue de Bretagne).

Ces études soulignent également la nécessité d’impulser, à brève échéance, une dynamique de revitalisation du quartier Saint-Sever, à travers la requalification des espaces publics, le renforcement des écosystèmes et la rénovation des immeubles.

Dans ce contexte, il apparait que le régime juridique des baux à construction constitue un frein majeur à l’investissement (défaut de liquidité des droits résultant des baux, difficulté à amortir les investissements importants au fur et à mesure que se rapproche l’échéance des baux) et contribue à la dégradation et au déclassement progressif des immeubles relevant de ce régime.

Ce phénomène d’obsolescence progressive frappe en particulier les immeubles Montmorency 1 et 2, ce d’autant plus que le centre commercial qu’ils surplombent fait l’objet de très importants travaux de rénovation.

Au regard de ces différents constats, il apparait nécessaire d’enclencher dès à présent la liquidation des droits de bailleur que détient la Ville de ROUEN sur ces deux immeubles, dans un double objectif :

- sortir de la mécanique des baux à construction en réunissant droits de bailleur et droits de preneur et en reconstituant ainsi des droits de propriété pleins et entiers,

- créer les conditions juridiques permettant aux propriétaires de réaliser dans les meilleurs délais les investissements nécessaires à la remise à niveau des immeubles.

Les travaux à réaliser portent à la fois sur le remplacement des fenêtres, l’amélioration de l’isolation thermique, la rénovation des façades, la rénovation des parties communes, telles que les halls d’entrées et paliers, ainsi que sur la remise à niveau des parties privatives.

Une première estimation sur la base de ratios fait apparaitre que le montant des investissements à engager devrait être compris dans une fourchette de prix allant de 1.000 € à 1.800 € Hors Taxes le m² en fonction du programme de travaux qui sera arrêté.

Il est prévu par ailleurs qu’une mission d’architecte conseil soit lancée à l’initiative de la Métropole ROUEN Normandie et de la Ville de ROUEN, qui aboutira à l’élaboration d’un cahier des charges des prescriptions architecturales urbaines paysagères et environnementales (C.P.A.U.P.E.) afin d’accompagner les futurs propriétaires dans la définition de leurs programmes de travaux.

Dans ce cadre, il est proposé d’offrir aux preneurs à bail des immeubles Montmorency 1 et Montmorency 2 d’acquérir les droits de bailleurs afférents à leurs locaux. A défaut l’acquisition de ces droits pourrait être proposée à des investisseurs à même de se positionner à la fois sur les droits détenus par la Ville de ROUEN et sur les droits détenus par les preneurs à bail ne souhaitant pas investir dans ces immeubles.

La valeur des droits détenus par la Ville a été estimée à un prix de 100 € le m² utile par France Domaine.

Cela représente une recette potentielle de 431.200 € pour l’immeuble Montmorency 1 et de 472.300 € pour l’immeuble Montmorency 2.

Sur cette base de prix, une offre de cession non négociable pourrait ainsi être adressée à l’ensemble des titulaires de droits de preneurs des immeubles Montmorency 1 et 2.

Par ailleurs, la Société Publique Locale (S.P.L.) ROUEN Normandie Aménagement ayant émis le souhait d’acquérir les droits de bailleur pour le 9ème étage de l’immeuble Montmorency 2 (624 m² utiles) où est installé son siège, une première cession, de nature à enclencher la dynamique de sortie des baux, peut-être mise en œuvre dès à présent.

J'ai donc l'honneur, MESDAMES, MESSIEURS, de vous demander de bien vouloir :

1.- approuver la mise en vente des droits de bailleur détenus par la Ville de ROUEN sur les immeubles Montmorency 1 et 2 en vertu des baux à construction du 30 août 1976 et des 5 et 6 novembre 1976,

2.- préciser que cette mise en vente est destinée à permettre la réunion des droits de bailleur et de preneur,

3.- préciser qu’elle interviendra sur la base d’un prix forfaitaire non négociable de 100 € Hors Taxes/Hors Droits (H.T./H.D.) le m² utile,

4.- autoriser dès à présent la cession à la S.P.L. ROUEN Normandie Aménagement des droits de bailleurs afférents au 9ème étage de l’immeuble Montmorency 2 au prix de 100 € H.T./H.D. le m² utile, soit un prix de 62.400 € H.T./H.D.,

5.- autoriser M. le Maire ou l’élu(e) délégué(e) à signer les actes à intervenir.

Si les conclusions de ce rapport recueillent votre accord, je vous propose d’adopter la délibération ci-jointe.

Délibération

VILLE DE ROUEN - CONSEIL MUNICIPAL – SEANCE DU 10 DECEMBRE 2018

DELIBERATION DU CONSEIL MUNICIPAL

CENTRE SAINT SEVER

IMMEUBLE MONTMORENCY 2

9EME ETAGE

CESSION DES DROITS DE BAILLEUR

AUTORISATION

Le Conseil Municipal de la Ville de ROUEN, régulièrement convoqué par son Maire, s’est réuni en séance publique, en l’Hôtel de Ville, le lundi 10 décembre 2018.

La séance est ouverte à 18 h 10 par M. Yvon ROBERT, Maire, Président.

Sur sa proposition, M. Robert PICARD est désigné comme secrétaire de séance.

PRESENTS : M. Yvon ROBERT, Maire.

Mme Christine ARGELES, M. Jean‑Michel BEREGOVOY, Mme Hélène KLEIN (représentée par Mme Anne-Emilie RAVACHE après son départ de la séance à 22 h 30), M. Kader CHEKHEMANI, Mme Christine RAMBAUD (jusqu’à son départ de la séance à 23 h 50), M. Olivier MOURET, Mme Françoise LESCONNEC (représentée par Mme Céline MILLET après son départ de la séance à 22 h 30), M. Bruno BERTHEUIL (jusqu’à son départ de la séance à 23 h 45), Mme Caroline DUTARTE (représentée par Mme Hortense HECTOR jusqu’à son arrivée en séance à 21 h), M. Ludovic DELESQUE (représenté par Mme Christine RAMBAUD jusqu’à son arrivée en séance à 20 h et après son départ de la séance à 23 h 25), Mme Céline MILLET, M. Manuel LABBE, Mme Sarah BALLUET (représentée par M. Kader CHEKHEMANI pendant son absence de 19 h 15 à 23 h 20), M. Jean‑Loup GERVAISE, Mme Florence HEROUIN-LEAUTEY (jusqu’à son départ de la séance à minuit), M. Frédéric MARCHAND, Adjoints au Maire.

M. Gérard LARTIGUE, Mme Emmanuèle JEANDET‑MENGUAL, M. Guy PESSIOT, M. Pierre LECOMTE (représenté par Mme Françoise COMBES jusqu’à son arrivée en séance à 20 h), Mme Hortense HECTOR, Mme Agnès LAHARY (jusqu’à son départ de la séance à 23 h 50), M. Didier CHARTIER, Mme Béatrice BOCHET, M. Christophe DUBOC, M. Matthieu CHARLIONET (représenté par M. Manuel LABBE après son départ de la séance à 21 h 40), M. Stéphane MARTOT, Mme Chloé ARGENTIN, M. Nicolas MAYER‑ROSSIGNOL (représenté par Mme Hortense HECTOR après son départ de la séance à 23 h), Mme Christine de CINTRE (représentée par Mme Agnès LAHARY après son départ de la séance à 22 h), Mme Anne‑Emilie RAVACHE, M. Jack DUVAL, M. Patrick CHABERT, Mme Geneviève FARCIS‑NOLLET, M. Bruno DEVAUX, Mme Marie‑Hélène ROUX (représentée par M. Jack DUVAL après son départ de la séance à 23 h), M. Jean‑François BURES (représenté par M. Bruno DEVAUX après son départ de la séance à 23 h), M. Pierre‑Antoine SPRIMONT, Mme Anne‑Sophie DESCHAMPS (représentée par M. Patrick CHABERT après son départ de la séance à 20 h 35), M. Robert PICARD, M. Jean‑François BOLLENS, M. Guillaume PENNELLE (à partir de 18 h 40), Mme Claire PRADEL (représentée par M. Jean-François BOLLENS jusqu’à son arrivée en séance à 21 h 25), Mme Françoise COMBES, Mme Marlène MAMEAUX, M. Jean‑Pierre TREDET, Conseillers Municipaux.

REPRESENTES : Mme Fatima EL KHILI (représentée par M. Stéphane MARTOT), Adjointe au Maire.

M. Mamadou DIALLO (représenté par M. Guy PESSIOT), M. Kader FEHIM (représenté par M. Jean-Loup GERVAISE), M. Djamel BOUALI (représenté par M. Bruno BERTHEUIL), M. Cyrille MOREAU (représenté par M. Frédéric MARCHAND), Mme Gwénaëlle CORNU‑LE VERN (représentée par M. Olivier MOURET), Mme Laura SLIMANI (représentée par M. Jean-Michel BEREGOVOY), Conseillers Municipaux.

ABSENTE (Excusée) :

Mme Régine MARRE, Conseillère Municipale.

VILLE DE ROUEN - CONSEIL MUNICIPAL – SEANCE DU 10 DECEMBRE 2018

DELIBERATION DU CONSEIL MUNICIPAL

CENTRE SAINT SEVER

IMMEUBLE MONTMORENCY 2

9EME ETAGE

CESSION DES DROITS DE BAILLEUR

AUTORISATION

LE CONSEIL MUNICIPAL,

- Sur le rapport de Mme Christine RAMBAUD, Adjointe,

VU :

- Le Code Général des Collectivités Territoriales et notamment ses articles L.2121-29, L.2122-21 et L.2241-1 et suivants,

- Le Code Général de la Propriété des Personnes Publiques et notamment son article L.3221-1,

- Les baux à construction du 30 août 1976 relatif à l’immeuble Montmorency 1 et des 5 et 6 novembre 1976 relatif à l’immeuble Montmorency 2,

- L’avis de France Domaine 2018-76540V2209,

CONSIDERANT :

- Que le noyau central du centre Saint-Sever aménagé par la Société d’Aménagement de la Région Rouennaise (S.A.R.R.) dans le cadre de la Zone d’Aménagement Concerté (Z.A.C.) ROUEN Saint-Sever, délimité par la place Saint-Sever et l’avenue de Bretagne, se compose d’un ensemble immobilier complexe comportant un centre commercial, un parking souterrain, les immeubles de bureaux Montmorency 1 et 2, l’hôtel Saint-Sever et divers équipements publics,

- Que cet ensemble immobilier complexe est organisé dans le cadre d’un Etat Descriptif de Division en Volumes (E.D.D.V.) établi le 30 août 1976,

- Que le centre commercial, les immeubles de bureaux Montmorency 1 et 2, le bâtiment accueillant l’hôtel ainsi que le bâtiment France 3, situé en dehors du périmètre de l’E.D.D.V., ont été édifiés dans le cadre de baux à construction consentis par le S.A.R.R. pour une durée de 75 ans.

- Que les équipements publics ainsi que les droits de bailleur résultant de ces baux ont été remis à la Ville de ROUEN par la S.A.R.R. aux termes d’un acte notarié du 26 juillet 1979,

- Que les droits de bailleur détenus par la Ville de ROUEN ne génèrent ni produits ni charges mais confèrent à la Ville de ROUEN vocation à acquérir la pleine propriété des immeubles à l’échéance des baux, soit entre 2051 et 2052,

- Que le parking souterrain ainsi que les droits de bailleur relatifs au centre commercial ont été cédés à l’exploitant du centre commercial, qui détenait les droits de preneur correspondants, entre 1999 et 2000,

- Que les études de programmation engagées dans le cadre du projet Saint-Sever Nouvelle Gare ont mis en évidence l’importance du Centre Saint-Sever en tant que « Quartier d’Affaires » (300.000 m² de surface de plancher dont 90.000 m² autour de l’axe constitué par l’avenue de Bretagne),

- Que ces études soulignent la nécessité d’impulser rapidement une dynamique de revitalisation du quartier Saint-Sever à travers la requalification des espaces publics, le renforcement des écosystèmes et la rénovation du bâti,

- Que le régime juridique des baux à construction constitue un frein majeur à l’investissement (défaut de liquidité des droits résultant des baux, difficulté à amortir les investissements importants au fur et à mesure que se rapproche l’échéance des baux) et contribue à la dégradation et au déclassement progressif des immeubles qui en relèvent,

- Que ce phénomène de dégradation et d’obsolescence progressive frappe en particulier les immeubles Montmorency 1 et 2, pour lesquels des travaux de remplacement des fenêtres, d’amélioration de l’isolation thermique, de ravalement ou de rénovation des façades, de rénovation des parties communes et privatives sont nécessaires,

- Qu’au regard de ces différents constats, il y a lieu d’enclencher la liquidation des droits de bailleur que détient la Ville de ROUEN dans les deux immeubles Montmorency 1 et 2, dans le double objectif de réunir droits de bailleur et de preneur dans les meilleurs délais et d’inciter les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires,

- Que ces immeubles développent des surfaces respectives de 4.132 et 4.723 m² et regroupent 6 preneurs à bail pour le 1er et 5 preneurs à bail pour le second, ces preneurs à bail étant réunis au sein d’une copropriété.

- Que la valeur des droits détenus par la Ville de ROUEN dans les deux immeubles a été estimée à 100 € le m² par France Domaine et que le coût des travaux de rénovation est évalué dans une fourchette de prix comprise entre 1.000 € et 1.800 € le m², en fonction de l’ampleur des programmes de travaux qui seront arrêtés,

- Qu’une mission d’architecte conseil doit être lancée par la Métropole ROUEN Normandie et la Ville de ROUEN afin d’établir un Cahier des Prescriptions Architecturales Urbaines Paysagères et Environnementales (C.P.A.U.P.E.) destiné à accompagner les futurs propriétaires dans la définition de leurs programmes de travaux,

- Qu’au regard des objectifs poursuivis, de l’absence de marché constitué pour les droits de propriété démembrés, il apparait pertinent de fixer le prix de cession des droits détenus par la Ville de ROUEN à un montant forfaitaire et non négociable de 100 € le m² de surface utile, soit une recette potentielle de 431.200 € pour l’immeuble Montmorency 1 et de 472.300 € pour l’immeuble Montmorency 2.

- Que plusieurs preneurs à bail, dont la Société Publique Locale (S.P.L.) ROUEN Normandie Aménagement (R.N.A.), qui occupe le 9ème étage du Montmorency 2, ont d’ores et déjà manifesté leur souhait d’acquérir les droits de bailleur afférents à leurs locaux,

- Qu’une première cession, au profit de la S.P.L. R.N.A., est de nature à enclencher la dynamique de sortie des baux à construction pour les immeubles Montmorency 1 et 2

APRES EN AVOIR DELIBERE :

1.- décide d’approuver le principe d’une mise en vente de l’ensemble des droits de bailleur détenus par la Ville de ROUEN dans les immeubles Montmorency 1 et 2 en vertu des baux à construction du 30 août 1976 et des 5 et 6 novembre 1976,

2.- décide que cette mise en vente interviendra au profit des titulaires des droits de preneur résultant de ces baux ou, à défaut, d’investisseurs en situation de réunir droits de bailleur et droits de preneur,

3.- précise que les offres de cession interviendront au prix forfaitaire non négociable de 100 € Hors Taxes/Hors Droits (H.T./H.D.) le m² utile,

4.- autorise la réalisation d’une première vente au profit de la S.P.L. R.N.A. pour les droits de bailleur afférents au 9ème étage de l’immeuble Montmorency 2,

5.- précise que cette cession interviendra au prix de 100 € H.T./H.D. le m² utile, soit 62.400 € H.T./H.D. pour une surface utile de 624 m²,

6.- autorise M. le Maire ou l’élu(e) délégué(e) à signer les actes à intervenir,

7.- précise que la recette en résultant sera imputée sur le chapitre 75 (autres produits de gestion courante), article 7588 (autres produits divers de gestion courante) du budget.

La délibération est adoptée à l’unanimité.

FAIT A ROUEN, en L'HOTEL DE VILLE, les jour, mois et an susdits.

p. extrait conforme

LE MAIRE DE ROUEN,suivent les signatures,

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