Délibération 17-1 du Lundi 25 janvier 2016

VILLE DE ROUEN – CONSEIL MUNICIPAL – SEANCE DU 25 JANVIER 2016

RAPPORT AU CONSEIL MUNICIPAL

LOGEMENT SOCIAL

DISPOSITIF COMMUNAL D’AIDE

REVISION

Mme Fatima EL KHILI, Adjointe,

présente le rapport suivant :

MESDAMES,

MESSIEURS,

La Ville de ROUEN soutient la construction, l'acquisition et l'amélioration des logements sociaux en apportant plusieurs types d’aides :

- la garantie des prêts contractés par les bailleurs sociaux auprès d'organismes bancaires accrédités au financement d'opérations immobilières sociales,

- la subvention des logements financés par un Prêt Locatif Aidé d’Intégration.

La garantie des prêts, premier soutien de la Ville aux bailleurs sociaux, est un dispositif essentiel car les prêts consentis par les organismes constituent la ressource principale des plans de financement des opérations de logement social. Les taux et les modalités de remboursement sont particulièrement favorables et contribuent à l'équilibre financier des opérations. L’octroi de ces avantages est toutefois conditionné à la fourniture d’une caution aux banques.

Le Conseil Départemental de la Seine-Maritime et la Ville de ROUEN sont les garants privilégiés des bailleurs sur le territoire de la ville. La complémentarité entre les deux institutions est essentielle pour assurer la garantie totale des prêts et éviter aux bailleurs de recourir à l’hypothèque ou de contracter des prêts sans garantie à des taux incompatibles avec l’équilibre des opérations ou de faire appel à la caisse de garantie du logement locatif social.

C’est pourquoi le Conseil Municipal a adopté le 23 janvier 2009 un règlement d'aide visant à assurer la complémentarité entre la garantie communale et celle du Département de la Seine‑Maritime.

La combinaison des deux dispositifs permet une garantie à 100 % des opérations réalisées à ROUEN, exception faite des Prêts Locatifs Sociaux (P.L.S.) uniquement couverts par la garantie communale à hauteur de 50 %.

En juin 2010, le Département de la Seine-Maritime a porté sa garantie de 50 à 60 % sur les prêts P.L.U.S., P.L.U.S-C.D. et P.L.A.I. élargis dans les communes qui disposent de plus de 20 % de logements sociaux.

Afin d’assurer de nouveau la complémentarité des garanties du Département et de la Ville et de continuer à encourager la production de logements sociaux une nouvelle délibération a été adoptée par le Conseil Municipal le 27 janvier 2012 pour baisser de 10 points le taux de garantie de la Ville :

Il est précisé que la garantie des Prêts Locatifs Sociaux (P.L.S.), hors logements-foyers, est alors accordée à 40 % sous réserve de socio-conditionnalité c’est à dire uniquement si le projet de construction ou de réhabilitation comporte au moins 15 % de logements P.L.A.I.

Au 1er janvier 2012, l’encours de la garantie d’emprunt accordée par la Ville était alors d’environ 125.000.000 €. En contrepartie de cette garantie, les bailleurs sociaux s’engagent à réserver 20 % de leur contingent de logements à la Ville de ROUEN.

Il convient de préciser que les emprunts contractés par les Offices Publics de l’Habitat sont garantis intégralement par leur collectivité de rattachement. Ainsi le Département de la Seine‑Maritime et la Ville de ROUEN garantissent respectivement l’intégralité des prêts contractés par Habitat 76 et ROUEN Habitat.

L’accession sociale à la propriété est une des priorités de l’action municipale et du Programme Local de l’Habitat de la Métropole.

Le diagnostic du P.L.H. pointe l’attractivité de la Ville de ROUEN pour les ménages candidats à l’accession. Or, l’offre reste globalement chère et ne répond pas aux capacités financières de tous les accédants.

Aussi, pour contribuer à l’atteinte de l’objectif du P.L.H. en matière d’accession aidée à la propriété fixé à 20 % de la production totale de logement -soit environ 175 logements par an- la Ville de ROUEN a délibéré le 24 janvier 2014 dans le but d’encourager les programmes financés par un Prêt Social Location Accession. Cette délibération prévoyait d’étendre les garanties d’emprunt de la Ville au P.S.L.A. à hauteur de 100 % du prêt, à titre expérimental et pour une durée initiale limité à deux ans.

Le P.S.L.A. est un dispositif national d’accession sécurisée et aidée à la propriété permettant à des ménages aux ressources modestes de louer un logement tout en bénéficiant d’une option d’achat sur le bien occupé et d’une garantie de relogement s’ils ne peuvent acquérir le bien.

Pour ROUEN, les revenus plafonds de référence ouvrant droit au P.S.L.A. sont les suivants :

Deux bailleurs sociaux ont bénéficié de ce dispositif : Logiseine pour la création de 7 logements P.S.L.A. à la Luciline pour un montant 1.301.023 €, et Logéal pour 10 P.S.L.A. rue Henri Dunant pour un montant de 1.000.000 €.

Ce dispositif impacte peu le volume de l’encours des emprunts des bailleurs sociaux garantis par la Ville et comble un vide car aucune autre collectivité sur le territoire de la ville ne les garantit.

La subvention des logements relevant du Prêt Locatif Aidé d’Intégration a, quant à elle, été adoptée par délibération du 27 janvier 2012.

Cette décision venait en appui de la socio-conditionnalité du Programme Local de l’Habitat qui instaure, sur toutes les communes de la Métropole un taux minimum de P.L.A.I. à respecter -variant de 5 % à 25 % - pour toute opération de logement social. Sur la ville de ROUEN ce taux est de 15 %. Le règlement du P.L.U. de ROUEN a également conforté cette règle de socio conditionnalité.

Par cette décision la Ville de ROUEN accompagnait avec une subvention de 2.000 € par logement (dans la limite d’une enveloppe annuelle de 50.000 €), la construction sur son territoire de logements très sociaux dans un contexte immobilier difficile.

Depuis 2012 les compétences de la Métropole ont été renforcées en matière de politique de l’habitat et notamment de financement du logement social en lieu et place des communes.

Il est donc proposé de mettre fin à la subvention communale aux P.L.A.I., la Ville de ROUEN étant par ailleurs la seule commune de la Métropole à avoir maintenue une subvention aux logements sociaux.

J'ai donc l'honneur, MESDAMES, MESSIEURS, de vous demander de bien vouloir :

- décider d’accorder la garantie municipale à hauteur de 40 % des prêts de la Caisse des Dépôts ou équivalent relatifs à la construction, P.L.U.S., P.L.U.S. CD, P.L.A.I. élargis, à l’acquisition-amélioration et à la réhabilitation contractés par les organismes de logement social et associations compétentes dans l’activité du logement social,

- décider d’accorder la garantie municipale à hauteur de 40 % des prêts de la Caisse des Dépôts ou équivalent relatifs à la construction P.L.S., sous réserve que le programme de logements garantie comporte au moins 15 % de logements très sociaux financés par un Prêt Locatif Aidé d’Intégration (P.L.A.I.),

- préciser que cette garantie ne s’applique pas aux prêts contractés par Habitat 76 pour lesquels la garantie apportée par le Conseil Départemental de la Seine-Maritime couvre l’intégralité du prêt,

- préciser que cette garantie ne s’applique pas aux prêts locatifs aidés d'intégration dits adaptés, pour lesquels le Conseil Départemental de la Seine-Maritime apporte une garantie à 100 %,

- décider que cette garantie municipale est portée à 100 % pour l'ensemble des prêts contractés par ROUEN Habitat pour le financement des opérations de logement social,

- décider de mettre fin à la subvention en faveur du logement P.L.A.I.,

- préciser que la fin des subventions communales aux P.L.A.I. ne s’applique pas aux opérations inscrites à la convention signée avec l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine en 2005 et pour lesquelles la participation de la Ville fait l’objet d’une inscription à la maquette financière de l’A.N.R.U.,

- préciser que la fin des subventions communales aux P.L.A.I. ne s’applique pas aux opérations qui auraient déjà obtenu un accord de financement et qui seraient dans l’attente du versement de cette subvention sur les exercices budgétaires à venir,

- décider de reconduire la garantie municipale à hauteur de 100 % des prêts sociaux de location-accession –P.S.L.A.- contractés par les bailleurs sociaux pour la réalisation de logements en location-accession, sans limitation de durée, mais à titre exceptionnel, pour les seuls projets dont la nature, l’équilibre financier et l’opportunité le justifient, étant précisé que dans une telle hypothèse l’autorisation du Conseil Municipal sera sollicitée,

- décider d’accorder la garantie communale à hauteur de 100 % des prêts locatifs sociaux P.L.S., à titre exceptionnel, pour les seuls projets dont la nature, l’équilibre financier et l’opportunité le justifient, étant précisé que dans une telle hypothèse l’autorisation du Conseil Municipal sera sollicitée. Cette garantie est assortie de droit de réservation de 20 % du nombre de logement composant le programme.

Si les conclusions de ce rapport recueillent votre accord, je vous propose d'adopter la délibération ci-jointe.