Délibération 5-6 du Lundi 9 mars 2015

VILLE DE ROUEN - CONSEIL MUNICIPAL – SEANCE DU 9 MARS 2015

RAPPORT AU CONSEIL MUNICIPAL

TERRAIN RUE DE LA ROCHEFOUCAULD

DECLASSEMENT DU DOMAINE PUBLIC

CESSION

AUTORISATION

Mme Christine RAMBAUD, Adjointe,

présente le rapport suivant :

MESDAMES,

MESSIEURS,

La société EIFFAGE IMMOBILIER NORD OUEST a fait part à la Ville de son souhait de réaliser un projet immobilier sur le terrain à l’état de friche situé à l’angle de la place Bernard Tissot et de la rue de La Rochefoucauld.

Ce projet aura pour assiette la parcelle cadastrée CK 83, pour une superficie totale d’environ 685 m², pour partie à l’état de friche (environ 593 m²) et pour partie à l’usage de trottoir (environ 92 m²), ainsi que la parcelle CK 82, pour une superficie d’environ 74 m², appartenant à la Métropole ROUEN Normandie.

Le projet de la société EIFFAGE IMMOBILIER NORD OUEST prévoit la réalisation d’un programme tertiaire qui développera une surface de plancher de l’ordre de 2.300 m², répartis sur 4 niveaux (plateaux de 500 m²), et comportera également 12 places de stationnement en sous-sol.

2.020 m² environ seront édifiés sur la parcelle CK 83 et 285 m² environ sur la parcelle CK 82.

La parcelle CK 83, en l’état de friche, ne présente pas d’utilité pour les services municipaux et n’a pas vocation à être conservée dans le patrimoine de la Ville de ROUEN. Bien que clôturée, et malgré un entretien régulier par les services de la Ville, elle se trouve fréquemment encombrée de détritus.

Cette parcelle supporte par ailleurs de nombreuses contraintes :

- présence du Métrobus en tréfonds de la parcelle voisine (CK 82) qui accueillera également la construction, générant des sujétions d’accroche et de reprise de charges sur l’infrastructure existante ; ces sujétions ont été évaluées par EIFFAGE IMMOBILIER NORD OUEST à 140.000 € Hors Taxes,

- construction en mitoyenneté de l’église Saint-Romain, impliquant des reprises en sous-oeuvre au droit du parc de stationnement sur une longueur de 16 m, pour un surcoût chiffré par EIFFAGE IMMOBILIER NORD OUEST à 80.000 € Hors Taxes,

- servitude de passage au profit de la parcelle CK 82 (appartenant à la Métropole ROUEN Normandie),

- contraintes liées à l’exiguïté du terrain, obligeant le chantier à s’installer sur le domaine public, générant des coûts de redevance et de remise en état évalués à 50.000 € Hors Taxes par EIFFAGE IMMOBILIER NORD OUEST.

La valeur de la parcelle CK 83 a été estimée à 660 €/m² de surface de plancher Hors Taxes et Hors Droits (H.T./H.D.) par France Domaine.

Cette valeur correspond au prix des droits à construire constatés dans le secteur de la gare pour des programmes immobiliers de logements.

Un tel niveau de charge financière n’est toutefois pas compatible avec l’économie d’un programme immobilier à vocation exclusivement tertiaire, eu égard notamment aux loyers pratiqués à ROUEN pour des bureaux neufs (160 €/m² H.T./H.D.).

Ainsi, et compte tenu également des contraintes techniques du site rappelées ci-dessus, un accord est intervenu entre la Ville de ROUEN et la société EIFFAGE IMMOBILIER NORD OUEST sur la base d’un prix de 300 € H.T./H.D. par m² de surface de plancher.

A titre indicatif, il est rappelé que, dans le cadre de la Zone d’Aménagement Concerté (Z.A.C. Luciline), les droits à construire affectés à des programmes immobiliers tertiaires sont commercialisés moyennant un prix de l’ordre de 175 €/m² de surface de plancher.

Le choix d’un programme tertiaire est par ailleurs judicieux compte tenu de la proximité immédiate avec la gare.

Il conviendra de procéder, préalablement à sa cession, au déclassement du domaine public d’une partie du trottoir, d’une superficie de 90 m² environ, à détacher de la parcelle CK 83 et à intégrer dans le projet d’EIFFAGE IMMOBILIER NORD OUEST.

Ce déclassement ne donnera pas lieu à l'enquête publique prévue par les articles L.141-3 à L.141-7 du Code de la Voirie Routière, dans la mesure où il n'a pas pour conséquence de modifier les conditions de circulation du quartier et fait suite au constat de désaffectation acté par le Bureau Métropolitain lors de sa séance en date du 9 février 2015.

J'ai donc l'honneur, MESDAMES, MESSIEURS, de vous demander de bien vouloir :

1.- prononcer le déclassement du domaine public d'une emprise de 92 m² environ, située rue de La Rochefoucauld, à détacher de la parcelle CK 83,

2.- autoriser la cession de cette emprise, ainsi que d’une emprise d’environ 593 m² à extraire de la parcelle cadastrée CK 83, au profit de la société EIFFAGE IMMOBILIER NORD OUEST, pour un prix de 300 € le m² de plancher H.T./H.D., soit environ 606.300 € pour 2.020 m² de surface de plancher, recette attachée à la seule parcelle CK 83,

3.- autoriser M. le Maire à signer les actes à intervenir.

Si les conclusions de ce rapport recueillent votre accord, je vous propose d’adopter la délibération ci-jointe.