Délibération 5-2 du Vendredi 6 juin 2014
VILLE DE ROUEN - CONSEIL MUNICIPAL - SEANCE DU 6 JUIN 2014
RAPPORT AU CONSEIL MUNICIPAL
CENTRE COMMERCIAL DE LA GRAND’MARE
BAIL A CONSTRUCTION
CESSION DES DROITS DE BAILLEUR
MODIFICATION
Mme Christine RAMBAUD, Adjointe,
présente le rapport suivant :
MESDAMES,
MESSIEURS,
Le centre commercial de la Grand’Mare a été pour partie édifié dans le cadre d’un bail à construction signé les 24 avril 1972, 15 décembre 1972 et 23 février 1973, pour une durée de 61 ans à compter du 1er janvier 1972, et dont la Ville détient aujourd’hui les droits de bailleur.
Les droits de preneur afférents à ce bail sont quant à eux détenus par la société ROUEN Seine Aménagement (R.S.A.)
Par délibération en date du 27 mai 2013, le Conseil Municipal a approuvé la cession des droits détenus par la Ville de ROUEN à la Société d’Economie Mixte ROUEN Immobilier (S.E.M.R.I.), ayant notamment pour objet de favoriser le développement d’activités économiques en Zone Urbaine Sensible (Z.U.S.).
La valeur du centre commercial a, à cette occasion, été chiffrée à 1.100,000 € Hors Taxes et Hors Droits (H.T./H.D.), dont 783.535 € pour les cases commerciales relevant du bail à construction, cette partie du prix étant par ailleurs ventilée comme suit :
- valeur des droits de bailleur détenus par la Ville : 240.274 € H.T./H.D.,
- valeur des droits de preneur détenu par R.S.A. : 543.261 € H.T./H.D.,
Cette valorisation était en large part fondée sur le revenu locatif généré par le centre commercial de la Grand’Mare.
Il apparaît toutefois que la démolition des immeubles « Verre et acier » (250 logements sur les îlots Rameau 2 et 3) a un impact significatif sur le chiffre d’affaires de la plupart des commerçants du centre.
Afin de prendre en compte ces difficultés, il a été décidé de procéder à un abattement de 25 % sur tous les loyers à compter du 1er janvier 2014 et jusqu’à la livraison des 140 logements qui seront reconstruits sur les îlots Rameau 2 et 3, dont la livraison est programmée pour le second semestre 2016.
Cet abattement, qui impacte significativement le revenu locatif attendu du centre commercial de la Grand’Mare, a conduit à un nouvel examen de la valeur vénale de cet ensemble immobilier.
Au terme de ce réexamen, il a été convenu de ramener la valeur du centre commercial à un prix global de 700.000 € H.T./H.D., conforme à l’estimation réalisée par France Domaine, dont 498.613,38 € pour les cases relevant du bail à construction. Cette partie du prix est désormais à ventiler comme suit :
- valeur des droits de bailleur détenus par la Ville de ROUEN : 152.901,71 € H.T./H.D.,
- valeur des droits de preneur détenus par R.S.A. : 345.711,67 € H.T./H.D.,
Il vous est donc proposé de :
1.- approuver les nouvelles modalités de valorisation du centre commercial de la Grand’Mare,
2.- confirmer la cession à la Société d’Economie Mixte ROUEN Immobilier (S.E.M.R.I.) des droits détenus par la Ville de ROUEN dans le cadre du bail à construction des 24 avril 1972, 15 décembre 1972 et 23 février 1973,
3.- préciser que cette cession interviendra au prix de 152.901.71 € H.T./H.D.,
4.- autoriser M. le Maire à signer les actes à intervenir.
Si les conclusions de ce rapport recueillent votre accord, je vous propose d’adopter la délibération ci-jointe.
Délibération
VILLE DE ROUEN – CONSEIL MUNICIPAL – SEANCE DU 6 JUIN 2014
DELIBERATION DU CONSEIL MUNICIPAL
CENTRE COMMERCIAL DE LA GRAND’MARE
BAIL A CONSTRUCTION
CESSION DES DROITS DE BAILLEUR
MODIFICATION
LE CONSEIL MUNICIPAL,
- Sur le rapport de Mme Christine RAMBAUD, Adjointe,
VU :
- Le Code Général des Collectivités Territoriales,
- Le Code Général de la Propriété des Personnes Publiques,
- Le Code de l’Urbanisme,
- Le bail à construction des 24 avril 1972, 15 décembre 1972 et 23 février 1973, afférent au centre commercial de la Grand’Mare,
- L’état descriptif de division en volumes afférent à la partie Sud de la de la Grand’Mare,
- La délibération du 27 mai 2013, approuvant la cession à la S.E.M. ROUEN Immobilier des droits détenus par la Ville de ROUEN dans le cadre du bail à construction des 24 avril 1972, 15 décembre 1972 et 23 février 1973
- L’avis de France Domaine,
CONSIDERANT :
- Que, par une délibération en date du 27 mai 2013 le Conseil Municipal a approuvé la cession à la Société d’Economie Mixte ROUEN Immobilier (S.E.M.R.I.) des droits détenus par la Ville de ROUEN dans le cadre du bail à construction en date des 24 avril 1972, 15 décembre 1972 et 23 février 1973,
- Que, les difficultés rencontrées par les commerçants du centre commercial de la Grand’Mare, consécutivement à la démolition des bâtiments « Verre et acier » (250 logements déconstruits sur les îlots Rameau 2 et 3) ont conduit la Ville à décider d’un abattement du 25 % sur tous les loyers du centre, à compter du 1er janvier 2014 et jusqu’à la livraison des 140 logements qui seront reconstruits sur ces deux îlots Rameau 2 et 3 et dont la livraison est programmée pour le second semestre 2016,
- Que cet abattement impacte le rendement locatif du centre commercial de la Grand’Mare et qu’il a en conséquence été décidé de ramener la valeur de cet équipement à un prix global de 700.000 € H.T./H.D. conforme à l’estimation réalisée par France Domaine, dont 498.613,38 € pour les cases relevant du bail à construction, une partie de ce prix, soit 152.901,71 €, revenant à la Ville de ROUEN en qualité de bailleur et une autre partie, soit 345.711.67 €, à la société ROUEN Seine Aménagement en qualité de preneur à bail,
APRES EN AVOIR DELIBERE :
1.- approuve les nouvelles modalités de valorisation du centre commercial de la Grand’Mare.
2.- confirme la cession à la Société d’Economie Mixte ROUEN Immobilier (S.E.M.R.I.) des droits détenus par la Ville de ROUEN dans le cadre du bail à construction des 24 avril 1972, 15 décembre 1972 et 23 février 1973,
3.- précise que cette cession interviendra au prix de 152.901,71 € H.T./H.D.,
4.- autorise M. le Maire à signer les actes à intervenir,
5.- précise que la recette en résultant sera imputée au chapitre 77 (produits exceptionnels), article 775 (produits des cessions d'immobilisations) du budget.
FAIT A ROUEN, en L'HOTEL DE VILLE, les jour, mois et an susdits.
p. extrait conforme
p. LE MAIRE DE ROUEN,suivent les signatures,
par délégation,