Délibération 1-4 du Vendredi 24 janvier 2014

VILLE DE ROUEN – CONSEIL MUNICIPAL – SEANCE DU 24 JANVIER 2014

RAPPORT AU CONSEIL MUNICIPAL

LOGEMENT SOCIAL

GARANTIE D’EMPRUNT

DES LOGEMENTS EN ACCESSION SOCIALE A LA PROPRIETE

MODALITES D’OCTROI DE L’AIDE

Mme Christine RAMBAUD, Adjointe,

présente le rapport suivant :

MESDAMES,

MESSIEURS,

La Ville de ROUEN soutient la construction, l'acquisition et l'amélioration des logements sociaux en apportant sa garantie au remboursement des prêts contractés par les bailleurs sociaux auprès d'organismes bancaires accrédités pour le financement d'opérations immobilières sociales.

Les prêts consentis par ces organismes constituent la ressource principale des plans de financement pour toutes les opérations de logement social. Les taux et les modalités de remboursement offerts sont particulièrement favorables et contribuent à l'équilibre financier de ces opérations.

L’octroi de ces avantages est toutefois conditionné à la fourniture d’une caution aux banques.

Pour leurs opérations situées sur le territoire de ROUEN, le Département de la Seine-Maritime et la Ville de ROUEN sont les garants privilégiés des bailleurs. La complémentarité entre les deux institutions étant essentielle pour assurer la garantie des prêts, un dispositif communal a été adopté par délibération du Conseil Municipal, lors de sa séance du 27 janvier 2012.

Le règlement d'aide résultant de ce dispositif vient compléter les garanties proposées par le Département de la Seine-Maritime.

Il permet d’assurer, par combinaison des dispositifs communaux et départementaux, une garantie à 100 % des opérations réalisées à ROUEN, exception faite des logements financés par un Prêt Locatif Social (P.L.S.), selon les modalités suivantes :

DEPARTEMENT DE LA SEINE-MARITIME

VILLE DE ROUEN

P.L.A.I. adapté

100 %

0 %

P.L.A.I. élargi

60 %

40 %

P.L.U.S. et P.L.U.S.-C.D.

60 %

40 %

Prêt à la Réhabilitation

60 %

40 %

P.L.S. mixité sociale

0 %

40 %

Prêts Habitat 76

100 %

0 %

Prêts ROUEN Habitat

0 %

100 %

Le règlement du 27 janvier 2012 se concentre sur les logements locatifs sociaux et ne traite pas des prêts contractés pour la création de logements en accession sociale à la propriété.

Or l’accession sociale à la propriété est une priorité de l’action municipale. Elle fait d’ailleurs l’objet d’un traitement particulier dans le Programme Local de l’Habitat (P.L.H.) adopté par le Conseil Communautaire de la Communauté dz l’agglomération ROUEN-Elbeuf-Austreberthe (C.R.E.A.) le 25 juin 2012.

Le diagnostic du P.L.H. met en évidence l’attractivité de la Ville de ROUEN qui, avec sa centralité et son offre culturelle et de loisirs, constitue le choix privilégié pour les ménages candidats à l’accession. Or l’offre reste globalement chère et ne répond pas aux capacités financières des accédants.

Aussi, pour atteindre l’objectif de production de logements en accession sociale et aidée à la propriété, fixé à 20 % de l’offre neuve annuelle, soit environ 175 logements par an, la Ville de ROUEN souhaite encourager les programmes financés par un Prêt Social de Location Accession (P.S.L.A.) et proposer un mécanisme de garantie d’emprunt, à titre expérimental.

Le P.S.L.A. est un dispositif d’accession à la propriété mis en place par les pouvoirs publics en 2004, qui donne la possibilité à des ménages aux ressources modestes d’utiliser un logement en tant que locataire tout en bénéficiant d’une option d’achat sur le bien occupé.

Pour ROUEN, les revenus plafonds de référence ouvrant droit au P.S.L.A. sont les suivants :

NOMBRE DE PERSONNES DESTINEES A OCCUPER LE LOGEMENT

REVENUS PLAFONNES DU P.S.L.A.

1

23.688 €

2

31.588 €

3

36.538 €

4

40.488 €

5

44.425 €

Les opérations réalisées dans le cadre de ce dispositif comportent deux phases. Au cours de la première, le logement est financé comme dans le cas d’une opération locative classique. Le ménage qui occupe le logement acquitte une redevance composée d’une indemnité d’occupation assimilable à un loyer et une épargne constituant une anticipation de la part acquisitive.

Durant la phase locative, à ROUEN, l’indemnité d’occupation ne peut dépasser le montant de 8,57 € le m2 de surface utile. Ce montant plafond est fixé par décret et révisable au premier janvier de chaque année.

La part acquisitive venant en complément est fixée dans le cadre du contrat de location-accession, étant précisé que la charge totale ne peut excéder celle à supporter en cas de levée immédiate d’option.

A l’issue de cette première phase, dont la durée est comprise entre 1 et 5 ans, le ménage a la possibilité de lever l’option d’achat.

Le prix de vente maximum prévu à ROUEN est fixé par décret et ne peut excéder 2 780 €/m² de surface utile hors taxes.

Le dispositif du P.S.L.A. apporte plusieurs avantages au ménage accédant :

- lors de l’acquisition, la Taxe sur la Valeur Ajoutée est de 7 % et la vente n’est pas assujettie aux droits d’enregistrement,

- l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties est consentie pendant 15 ans à compter de l’année suivant celle de leur achèvement. Le ménage qui lève l’option bénéficie de cette exonération pour la durée restant à courir.

Le P.S.L.A. offre également plusieurs garanties au ménage accédant :

- une garantie de rachat dans les 15 ans à compter de la levée d’option, en cas de décès, mobilité professionnelle, chômage, invalidité, divorce ou rupture de P.A.C.S.,

- une garantie de relogement dès lors que l’option n’a pas été levée à la fin de la période locative et sous réserve que les revenus du locataire soient situé en dessous des plafonds du logement social à usage social. A l’occasion de ce relogement, les indemnités de la part acquisitive versée lors de la phase locative sont restituées.

Le P.S.L.A. est donc un dispositif particulièrement intéressant car il facilite et sécurise l’accession à la propriété des ménages modestes. Il suppose cependant un montage complexe faisant appel à de multiples partenaires. Traditionnellement les promoteurs se font accompagner dans ces montages par des bailleurs sociaux, afin d’assurer la garantie de relogement.

Le P.S.L.A. est donc généralement contracté par les bailleurs sociaux auprès des organismes bancaires accrédités par l’Etat, mais l’exigence d’une caution rend difficile la réalisation des projets, sinon au prix d’hypothèques coûteuses.

Aussi, afin de faciliter la mise en oeuvre des produits en location-accession il est proposé d’apporter une garantie d’emprunt communale aux prêts sociaux de location-accession contractés par les bailleurs sociaux.

Cette garantie pourrait être accordée à hauteur de 100 %, afin d’assurer la caution totale du prêt.

Il est proposé de mettre en place ce dispositif à titre expérimental durant deux ans.

J'ai donc l'honneur, MESDAMES, MESSIEURS, de vous demander de bien vouloir décider d’accorder la garantie municipale, à hauteur de 100 %, au remboursement des prêts sociaux de location‑accession contractés par les bailleurs sociaux pour la réalisation de logements en location-accession, à titre expérimental pour une durée de deux ans.

Si les conclusions de ce rapport recueillent votre accord, je vous propose d'adopter la délibération ci-jointe.

Délibération

VILLE DE ROUEN – CONSEIL MUNICIPAL – SEANCE DU 24 JANVIER 2014

DELIBERATION DU CONSEIL MUNICIPAL

LOGEMENT SOCIAL

GARANTIE D’EMPRUNT

DES LOGEMENTS EN ACCESSION SOCIALE A LA PROPRIETE

MODALITES D’OCTROI DE L’AIDE

LE CONSEIL MUNICIPAL,

- Sur le rapport de Mme Christine RAMBAUD, Adjointe,

VU :

- Le Code Général des Collectivités Territoriales et notamment ses articles L.2252-1 et L.2252-2,

- Le Code Civil et notamment ses articles 2288 et suivants,

- Le Code Monétaire et Financier,

- La délibération du Conseil municipal en date du 27 janvier 2012, relative aux modalités d’octroi de la garantie municipale dans le domaine du logement social,

CONSIDERANT :

- La nécessité pour les bailleurs sociaux d’obtenir une garantie totale pour le remboursement des emprunts contractés pour le financement de leurs opérations de location-accession financées par un Prêt Social de Location-Accession (P.S.L.A.),

- Les objectifs du Plan Local de l’Habitat en termes de production de logements en accession sociale à la propriété,

APRES EN AVOIR DELIBERE :

- décide d’accorder la garantie municipale, à hauteur de 100 %, au remboursement des Prêts Sociaux de Location-Accession (P.S.L.A.) contractés par les bailleurs sociaux pour la réalisation de logements en location-accession, à titre expérimental pour une durée de deux ans.

FAIT A ROUEN, en L'HOTEL DE VILLE, les jour, mois et an susdits.

p. extrait conforme

p. LE MAIRE DE ROUEN,suivent les signatures,

   par délégation,

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