Délibération 1-11 du Vendredi 27 janvier 2012

VILLE DE ROUEN - CONSEIL MUNICIPAL – SEANCE DU 27 JANVIER 2012

RAPPORT AU CONSEIL MUNICIPAL

AVENUE DE CAEN

ECHANGES FONCIERS

AUTORISATION

M. Yvon ROBERT, Adjoint,

présente le rapport suivant :

MESDAMES,

MESSIEURS,

Dans le cadre de la poursuite de l'aménagement de l'îlot Dambourney et de la restructuration prochaine de l'îlot Rondeaux, un emplacement réservé a été inscrit au Plan local d’Urbanisme (P.L.U.), afin de permettre la réalisation d'une voie piétonne destinée à relier l'avenue de Caen à la rue du Petit-Quevilly.

Cette voie, située au droit du n° 94, avenue de Caen et d'une largeur de 8,50 m, impacte partiellement 5 parcelles cadastrées en section IT sous les numéros 142, 167, 282, 283 et 298.

La Ville de ROUEN et l'Etablissement Public Foncier de Normandie (E.P.F. Normandie) maîtrisent d'ores et déjà les parcelles cadastrées IT 142 (517 m²), IT 282 (25 m²) et IT 283 (128 m²).

Les parcelles IT 167 (236 m²) et IT 298 (1.350 m²) appartiennent à la Société Civile Immobilière (S.C.I.) E.C.H.N.

Cette société développe par ailleurs actuellement un programme immobilier tertiaire de l'ordre de 7.050 m² de Surface Hors Oeuvre Nette (S.H.O.N.) sur une partie de la parcelle IT 298 et sur la parcelle IT 299, à l'Est du tracé de la future voie piétonne.

Ce programme a vocation à s'étendre également, à l'Ouest de cette voie, sur une partie des parcelles IT 142 et 167. Un niveau de stationnement en sous-sol d'un seul tenant devrait par ailleurs s'étendre sous l'ensemble de l'opération, voie piétonne comprise.

La présence d'un parking privé sous la voie publique nécessitera donc l'établissement d'un Etat Descriptif de Division en Volumes (E.D.D.V.), la Ville de ROUEN n'ayant vocation à conserver la propriété que des lots de volume de surface correspondant à l'assiette de la voie nouvelle.

La mise en oeuvre des projets poursuivis par la Ville et par la S.C.I. E.C.H.N. nécessitera également des ventes réciproques de fonciers, soit en parcelles, soit en volumes.

Ces ventes pourront intervenir aux conditions financières suivantes :

1.- Rachat par la Ville auprès de l'E.P.F. Normandie des parcelles cadastrées IT 282 et 283, aux conditions financières définies par le Programme d'Action Foncière (P.A.F) de la Ville de ROUEN, soit pour un prix correspondant au coût historique augmenté des frais de portage actualisés à la date du rachat ; il est précisé que cette opération de rachat est susceptible d'être soumise à T.V.A.

2.- Cession par la Ville de ROUEN à la S.C.I. E.C.H.N. de la parcelle cadastrée IT 142, pour 517 m², dont 496 m² environ destinés à être construits après détachement de l'emprise nécessaire à la réalisation de la voie. Cette emprise pourra donc être valorisée à un prix unitaire de 210 € le m² de S.H.O.N. Hors Taxes et Hors Droits (H.T./H.D.), sur la base d'un Coefficient d’Occupation des Sols (C.O.S.) de 3, soit 315.000 € H.T./H.D.

Après réalisation du parc de stationnement, la S.C.I. E.C.H.N. rétrocédera à la Ville de ROUEN le ou les lot(s) de volumes de surface nécessaire(s) à la réalisation de la voie nouvelle. Cette rétrocession interviendra sans contrepartie financière.

3.- Cession par la Ville à la S.C.I. E.C.H.N. des parcelles IT 282 et 283, comprises dans l'assiette du parc de stationnement en sous-sol.

Cette cession sera valorisée selon la méthode du barème Lassalle, soit au prix de 9.639 € H.T./H.D. (210 € x [128 m² + 25 m²] x 30 %).

Après réalisation du parc de stationnement, la S.C.I. E.C.H.N. rétrocédera à la Ville de ROUEN le ou les lot(s) de volumes de surface nécessaire(s) à la réalisation de la voie nouvelle. Cette rétrocession interviendra sans contrepartie financière.

4.- Cession par la S.C.I. E.C.H.N. à la Ville de ROUEN d'une emprise de l'ordre de 290 m², à détacher de la parcelle cadastrée IT 298.

Cette cession portera sur un ou des lot(s) de volumes de surface, la société E.C.H.N. ayant vocation à conserver la propriété du ou des volume(s) de tréfonds.

Le(s) volume(s) acquis par la Ville pourra(pourront) être valorisé(s) au prix de 210 € le m² de S.H.O.N. H.T./H.D. sur la base d'un C.O.S. de 3, soit 182.700 € H.T./H.D.

Il conviendra toutefois de déduire de ce montant la valeur du ou des volume(s) de tréfonds, calculée selon la méthode du barème Lassalle, soit 18.270 € H.T./H.D. (210 € x 290 m² x 30 %), soit un prix de 164.430 € H.T./H.D.

5.- Cession par la S.C.I. E.C.H.N. à la Ville d'un lot de volume assis sur une emprise de l'ordre de 70 m² à détacher de la parcelle cadastrée IT 167. Ce volume pourra être valorisé au prix de 210 € le m² de S.H.O.N. H.T./H.D., sur la base d'un C.O.S. de 3, soit 44.604 € H.T./H.D. Il conviendra de déduire de ce montant la valeur du tréfonds calculée selon le barème Lasalle, soit 4.460 € (210 € x 70 m² x 30 %) soit un prix de 40.000 € H.T./H.D.

Il est bien entendu que l'ensemble des superficies mentionnées ci-dessus sont indicatives et devront être précisées par un géomètre.

La dalle destinée à supporter la future voie piétonne devra répondre aux normes techniques définies par le cahier des charges établi par les services de la Ville et remis à la S.C.I. E.C.H.N.

J'ai donc l'honneur, MESDAMES, MESSIEURS, de vous demander de bien vouloir :

1.- approuver le rachat par la Ville de ROUEN auprès de l'Etablissement Public Foncier de Normandie des parcelles cadastrées IT 282 et 283, aux conditions financières définies par le Programme d'Action Foncière de la Ville de ROUEN, soit pour un prix correspondant au coût historique augmenté des frais de portage actualisés à la date du rachat ; il est précisé que cette opération de rachat est susceptible d'être soumise à T.V.A. immobilière,

2.- approuver la cession par la Ville de ROUEN à la S.C.I. E.C.H.N. de la parcelle IT 142, au prix de 315.000 € H.T./H.D.,

3.- approuver la cession par la Ville à la S.C.I. E.C.H.N. des parcelles IT 282 et 283, au prix de 9.639 € H.T/H.D. correspondant à la valeur du tréfonds,

4.- approuver le rachat par la Ville, après réalisation de la dalle et sans contrepartie financière, des lots de volumes correspondant à l'assiette de la voie nouvelle et assis sur les parcelles IT 142, 282 et 283,

5.- approuver l'acquisition par la Ville, après réalisation de la dalle, du ou des lots de volumes correspondant à l'assiette de la voie nouvelle assis sur une emprise de 290 m² à détacher de la parcelle IT 298, moyennant un prix de 182.700 € H.T./H.D., duquel il conviendra de déduire la valeur du tréfonds, soit 18.270 € H.T./H.D., soit un prix de 164.430 € H.T./H.D.,

6.- approuver l'acquisition par la Ville, après réalisation de la dalle, du ou des lots de volumes correspondant à l'assiette de la voie nouvelle et assis sur une emprise de l'ordre de 70 m² à détacher de la parcelle IT n° 167, au prix de 40.000 € H.T./H.D., étant précisé que la valeur de tréfonds (soit 4.460 € H.T./H.D.) a déjà été déduite de ce prix de cession,

7.- préciser que ces cessions et achats à réaliser entre la Ville de ROUEN et la S.C.I. E.C.H.N. sont susceptibles d'entrer dans le champ de la T.V.A. Immobilière,

8.- autoriser Mme le Maire à signer les actes à intervenir.

Si les conclusions de ce rapport recueillent votre accord, je vous propose d’adopter la délibération ci-jointe.

Délibération

VILLE DE ROUEN - CONSEIL MUNICIPAL – SEANCE DU 27 JANVIER 2012

DELIBERATION DU CONSEIL MUNICIPAL

AVENUE DE CAEN

ECHANGES FONCIERS

AUTORISATION

LE CONSEIL MUNICIPAL,

- Sur le rapport de M. Yvon ROBERT, Adjoint,

VU :

- Le Code Général des Collectivités Territoriales,

- Le Code Général de la Propriété des Personnes Publiques,

- L’estimation de France Domaine,

CONSIDERANT :

- Qu'un emplacement réservé a été inscrit au Plan Local d'Urbanisme, afin de permettre la réalisation d'une voie piétonne de l'ordre de 8,50 m de large, destinée à relier l'avenue de Caen à la rue du Petit-Quevilly,

- Que la Société Civile Immobilière (S.C.I.) E.C.H.N. développe un programme immobilier de part et d'autre de cette voie piétonne, comportant un parc de stationnement en sous-sol situé sous ladite voie,

- Que la présence d'un parking privé sous la voie piétonne qui sera réalisée par la Ville de ROUEN nécessitera l'établissement d'un Etat Descriptif de Division en Volumes (E.D.D.V.), la Ville de ROUEN n'ayant vocation à conserver la propriété que des lots de volume de surface correspondant à l'assiette de la voie,

- Que la mise en oeuvre des projets poursuivis conjointement par la Ville de ROUEN et la S.C.I. E.C.H.N. nécessitera des ventes réciproques de fonciers, soit en parcelles, soit en volumes,

- Que ces ventes interviendront aux conditions financières suivantes :

1.- Rachat par la Ville auprès de l'E.P.F. Normandie des parcelles cadastrées IT 282 et 283, aux conditions financières définies par le Programme d'Action Foncière (P.A.F) de la Ville de ROUEN, soit pour un prix correspondant au coût historique augmenté des frais de portage actualisés à la date du rachat ; il est précisé que cette opération de rachat est susceptible d'être soumise à T.V.A.

2.- Cession en pleine propriété par la Ville de ROUEN à la S.C.I. E.C.H.N. de la parcelle cadastrée IT 142, pour 517 m², dont 496 m² environ destinés à être construits après détachement de l'emprise nécessaire à la réalisation de la voie. Cette emprise pourra donc être valorisée à un prix unitaire de 210 € le m² de Surface Hors Oeuvre Nette (S.H.O.N.) Hors Taxes et Hors Droits (H.T./H.D.), sur la base d'un Coefficient d’Occupation des Sols (C.O.S.) de 3, soit 315.000 € H.T./H.D.

Après réalisation du parc de stationnement, la S.C.I. E.C.H.N. rétrocédera à la Ville de ROUEN le ou les lots de volumes de surface nécessaires à la réalisation de la voie nouvelle. Cette rétrocession interviendra sans contrepartie financière.

3.- Cession en pleine propriété par la Ville à la S.C.I. E.C.H.N. des parcelles IT 282 et 283, comprises dans l'assiette du parc de stationnement en sous-sol.

Cette cession sera valorisée selon la méthode du barème Lassalle, soit au prix de 9.639 € H.T./H.D. (210 € x [128 m² + 25 m²] x 30 %).

Après réalisation du parc de stationnement, la S.C.I. E.C.H.N. rétrocédera à la Ville de ROUEN le ou les lot(s) de volumes de surface nécessaire(s) à la réalisation de la voie nouvelle. Cette rétrocession interviendra sans contrepartie financière.

4.- Cession par la S.C.I. E.C.H.N. à la Ville de ROUEN d'une emprise de l'ordre de 290 m², à détacher de la parcelle cadastrée IT 298.

Cette cession portera sur un ou des lots de volumes de surface, la société E.C.H.N. ayant vocation à conserver la propriété du volume de tréfonds.

Le(s) volume(s) acquis par la Ville pourra (pourront) être valorisé(s) au prix de 210 € le m² de S.H.O.N. H.T./H.D. sur la base d'un C.O.S. de 3, soit 182.700 € H.T./H.D.

Il conviendra toutefois de déduire de ce montant la valeur du ou des volume(s) de tréfonds, calculée selon la méthode du barème Lassalle, soit 18.270 € H.T./H.D. (210 € x 290 m² x 30 %), soit un prix de 164.430 € H.T./H.D.

5.- Cession par la S.C.I. E.C.H.N. à la Ville d'un lot de volume assis sur une emprise de l'ordre de 70 m² à détacher de la parcelle cadastrée IT 167. Ce volume pourra être valorisé au prix de 210 € le m² de S.H.O.N. H.T./H.D. sur la base d'un C.O.S. de 3 soit 44.604 € H.T./H.D. Il conviendra de déduire de ce montant la valeur du tréfonds calculée selon le barème Lasalle soit 4.460 € (210 € x 70 m² x 30%) soit un prix de 40.000 € H.T./H.D.

Il est bien entendu que l'ensemble des superficies mentionnées ci-dessus sont indicatives et devront être précisées par un géomètre.

La dalle destinée à supporter la future voie piétonne devra répondre aux normes techniques définies par le cahier des charges établi par les services de la Ville et remis à la S.C.I. E.C.H.N.

APRES EN AVOIR DELIBERE :

1.- approuve le rachat par la Ville de ROUEN auprès de l'Etablissement Public Foncier de Normandie des parcelles cadastrées IT 282 et 283, aux conditions financières définies par le Programme d'Action Foncière de la Ville de ROUEN, soit pour un prix correspondant au coût historique augmenté des frais de portage actualisés à la date du rachat ; il est précisé que cette opération de rachat est susceptible d'être soumise à T.V.A. immobilière,

2.- approuve la cession par la Ville de ROUEN à la S.C.I. E.C.H.N. de la parcelle IT 142, au prix de 315.000 € H.T./H.D.,

3.- approuve la cession par la Ville à la S.C.I. E.C.H.N. des parcelles IT 282 et 283, au prix de 9.639 € H.T/H.D. correspondant à la valeur du tréfonds,

4.- approuve le rachat par la Ville, après réalisation de la dalle et sans contrepartie financière, des lots de volumes correspondant à l'assiette de la voie nouvelle et assis sur les parcelles IT 142, 282 et 283,

5.- approuve l'acquisition par la Ville, après réalisation de la dalle, du ou des lots de volumes correspondant à l'assiette de la voie nouvelle assis sur une emprise de 290 m² à détacher de la parcelle IT 298, moyennant un prix de 182.700 € H.T./H.D., duquel il conviendra de déduire la valeur du tréfonds, soit 18.270 € H.T./H.D., soit un prix de 164.430 € H.T./H.D.,

6.- approuve l'acquisition par la Ville, après réalisation de la dalle, du ou des lots de volumes correspondant à l'assiette de la voie nouvelle et assis sur une emprise de l'ordre de 70 m² à détacher de la parcelle IT n° 167, au prix de 40.000 € H.T./H.D., étant précisé que la valeur de tréfonds (soit 4.460 € H.T./H.D.) a déjà été déduite de ce prix de cession.

7.- précise que ces cessions et achats à réaliser entre la Ville de ROUEN et la S.C.I. E.C.H.N. sont susceptibles d'entrer dans le champ de la T.V.A. Immobilière,

8.- autorise Mme le Maire à signer les actes à intervenir,

9.- précise que :

- les dépenses en résultant seront imputées sur le chapitre 21 (immobilisations corporelles), article 21318 (autres bâtiments publics) et au chapitre 21 (immobilisations corporelles), article 2115 (terrains bâtis) du budget,

- la recette en résultant sera imputée au chapitre 77 (produits exceptionnels), article 775 (produits des cessions d'immobilisations) du budget.

FAIT A ROUEN, en L'HOTEL DE VILLE, les jour, mois et an susdits.

p. extrait conforme

p. LE MAIRE DE ROUEN,suivent les signatures,

   par délégation,

Annexes

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