Délibération 4-1 du Vendredi 14 mai 2004

VILLE DE ROUEN – CONSEIL MUNICIPAL – SEANCE DU 14 MAI 2004

RAPPORT AU CONSEIL MUNICIPAL

Grand Projet de Ville

Quartiers des Hauts de Rouen

Quartier de la Grand’Mare

Convention publique d’aménagement

Compte rendu d’activités aux collectivités locales 2003

Approbation

Avenant n° 1

Demandes de subventions

Autorisation

M. Edgar MENGUY, Adjoint,

présente le rapport suivant :

MESDAMES,

MESSIEURS,

Par délibération du 31 janvier 2003, vous avez approuvé la signature de la convention publique d’aménagement du quartier de la Grand'Mare avec la société ROUEN Seine Aménagement (R.S.A.).

En vertu des dispositions de l’article L.300-5 du Code de l’Urbanisme et de l'article L.1523-3 du Code Général des Collectivités Territoriales, la société doit fournir à la collectivité territoriale, chaque année, un compte rendu financier comportant en annexe :

- le bilan prévisionnel actualisé faisant apparaître, d’une part, l’état des réalisations en recettes et en dépenses, et, d’autre part, l’estimation des recettes et dépenses à venir,

- le plan de trésorerie actualisé faisant apparaître l’échéancier des recettes et des dépenses restant à réaliser.

Ces dispositions ont été reprises dans l’article 18 de la convention publique d’aménagement entre la Ville de ROUEN et ROUEN Seine Aménagement, signée le 20 février 2003.

I.– Bilan de l’activité 2003

1.- Programme initial des projets réalisés dans le cadre de la convention publique d’aménagement

Les bases de la restructuration du quartier de la Grand’Mare ont été arrêtées par le Groupement d’Intérêt Public (G.I.P.) en charge du Grand Projet de Ville de ROUEN dans sa séance du 18 avril 2002. Sur la base de ce programme, les travaux à réaliser dans le cadre de la convention publique d’aménagement ont été définis dans son article 1er. Ils ont donné lieu, en avril 2002, à des estimations financières qui ont permis l’élaboration du bilan prévisionnel d’aménagement joint à cette convention. Les actions étaient les suivantes :

- Dans l’îlot central de la Grand’Mare :

. la restructuration des cases commerciales Nord, en vue d’accueillir quelques commerces au pied de l’immeuble César Franck,

. le désamiantage et la restructuration du parking souterrain,

. l’aménagement de la place André Malraux et des nouveaux espaces extérieurs du centre commercial,

. la viabilisation des terrains cessibles.

- Dans le secteur Verdi-Opéra :

. l’aménagement des nouvelles voiries et espaces de stationnement du quartier, y compris la reprise partielle de la rue Verdi,

. l’aménagement des différents espaces libres, aires de jeux et de détente, et de la lisière de la hêtraie,

. la viabilisation des terrains cessibles.

- Dans le secteur des immeubles Verre et Acier construits par Marcel LODS :

. la réalisation d’une voie traversante entre la rue César Franck et la rue Jean-Philippe Rameau.

D’autres actions, réalisées directement par la Ville ou confiées à d’autres opérateurs publics ou privés, ne figuraient pas dans la convention publique d’aménagement. Il s’agissait notamment :

- de la restructuration du centre commercial Sud et de la reconstruction de commerces,

- du rachat d’immeubles Verre et Acier et de leur reconversion en ateliers et bureaux,

- de la réalisation des aires de jeux de l’esplanade Nord et de l’aménagement du passage du Transport Est-Ouest de ROUEN.

2.- Evolution du contexte de la convention publique d’aménagement

En 2003, trois événements majeurs sont venus modifier les données de l’opération :

- la qualification de Zone Franche Urbaine accordée au secteur des Hauts de ROUEN, à compter du 1er janvier 2004,

- le projet concrétisé par des accords de vente de la totalité du patrimoine de la Société Anonyme Immobilière d'Economie Mixte (S.A.I.E.M.) ROUEN Développement et d’une partie de celui de l'Office Public d'Aménagement et de Construction (O.P.A.C.) ROUEN Habitat, à trois opérateurs jusqu’à présent absents du quartier : La Plaine Normande, Logiseine et Immobilière Basse-Seine,

- la création de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine, structure ayant pour objet de regrouper et redistribuer tous les crédits susceptibles de financer les Grands Projets de Ville et les opérations de renouvellement urbain.

3.- Adaptation du programme de la convention publique d’aménagement

La convention publique d’aménagement intègre donc trois opérations immobilières nouvelles :

- la restructuration du centre commercial (ancien magasin Coccinelle et cases commerciales) et la construction de locaux neufs de commerces et services sur l’emprise de l’immeuble César Franck,

- l’acquisition et la réhabilitation du plot 4 de l’ensemble Verre et Acier, en vue d’y accueillir des associations et services publics,

- l’acquisition et la réhabilitation du centre de formation de La Poste pour y accueillir des activités tertiaires dans le cadre de la Zone Franche Urbaine.

Les interventions prévues dans le cadre de la convention publique d’aménagement sont maintenant les suivantes :

a) Ilot central

- le désamiantage et la restructuration du parking souterrain,

- le réaménagement des espaces publics,

- la réalisation de nouvelles voies selon un schéma différent de celui d’origine,

- la restructuration du centre commercial, y compris la construction de plusieurs bâtiments de commerces et services sur l’emprise de l'immeuble César Franck,

- l’acquisition et la réaffectation du centre de formation de La Poste.

b) Ilot Verdi-Opéra

- l’aménagement de nouvelles voiries, de cheminements piétons et de pistes cyclables,

- la reprise partielle de la rue Verdi.

En revanche, des espaces publics de l’îlot Verdi-Opéra, prévus initialement dans la convention publique d’aménagement, sont maintenant réalisés par les bailleurs sociaux repreneurs dans le cadre de la réhabilitation–résidentialisation du patrimoine acquis, à l’exception des espaces verts qui resteront publics en lisière de la hêtraie.

c) Ilot Verre et Acier

- l'acquisition et réhabilitation du plot 4.

4.- Lancement des premières opérations

L’année 2003 a été marquée par :

- le démarrage de la restructuration et du désamiantage du parking souterrain, dont l’achèvement est prévu au 2ème trimestre 2005,

- la désignation de la maîtrise d’oeuvre des espaces publics (Mme Florence SYLVOS) et la réalisation des premiers documents graphiques,

- la désignation de la maîtrise d’oeuvre chargée de la restructuration de l’immeuble Coccinelle,

- l’élaboration et la mise à jour régulière du schéma d’aménagement par l’urbaniste,

- l’établissement des différents relevés de l’existant (topographique, parcellaire, réseaux publics),

- l’élaboration, dans le cadre de l’étude commerciale, du schéma de restructuration du centre commercial,

- la délivrance des congés et le début des négociations avec les commerçants implantés au pied de l’immeuble César Franck.

II.– Perspectives pour les trois prochaines années

1.– Ilot central

- Poursuite des travaux de désamiantage et restructuration du parking souterrain, achèvement au 2ème trimestre 2005,

- Commerces :

. travaux sur l’ancien bâtiment Coccinelle, du 2ème trimestre 2004 au 1er trimestre 2005,

. suite à l’éviction des occupants et à la démolition par la S.A.I.E.M. ROUEN Développement du bâtiment César Franck, démarrage de la construction des “plots" d’activité sur l’emprise du bâtiment César Franck.

- Immeuble de La Poste :

. acquisition au 3ème trimestre 2004 et 1ère phase de travaux dès acquisition.

2.- Secteur Est – Immeubles Verre et Acier

. plot 4 : acquisition au 2ème trimestre 2004 et démarrage des travaux en 2005,

. espaces publics : travaux à partir de 2006.

3.- Secteur Verdi-Opéra

. début des travaux en 2005, étalés jusqu’en 2008.

III.– Bilan financier prévisionnel

Le bilan financier de l’opération évolue à la hausse, puisqu’il passe de 27.885.000 € à 40.180.000 € T.T.C., soit une différence de 12.295.000 € T.T.C. Cette évolution est due à la modification du programme de la convention publique d’aménagement.

Au 31 décembre 2003, la trésorerie est de – 132.000 €.

Les principaux postes de dépenses sur 2003 ont été :

- travaux .................................... 99.000 €

- études ..................................... 217.000 €

- rémunération de l’opérateur ................ 105.000 €

- T.V.A. ..................................... 58.000 €

- acquisition ................................ 12.000 €

En 2004, l’activité augmentera de manière très significative, pour atteindre environ 8.000.000 € T.T.C. Le niveau d’activité se poursuivra également en 2005. En particulier, le bilan de la convention publique d’aménagement intègre le versement de l’indemnité de transfert de 18.000 € au coiffeur de l'immeuble César Franck et une intervention en tiers payeur de ROUEN Seine Aménagement pour le compte de la S.A.I.E.M. ROUEN Développement, pour le versement de l’indemnité d’éviction du pharmacien de 905.000 €.

1.– Les données financières prises en compte

Le présent Compte Rendu d'Activités aux Collectivités Locales (C.R.A.C.L.) repose sur les hypothèses suivantes :

- un taux de subvention de l’ensemble des investissements (hors immobilier) fixé à 80 % (100 % pour les études générales),

- un taux de subvention global des investissements dans l’immobilier (plot 4, Centre de Formation de La Poste, restructuration du centre commercial de la Grand’Mare) fixé à 40 %,

- une subvention de l’association Foncière Logement, attribuée à la Ville de ROUEN, de 3.400.000 € (qui n’apparaît donc pas dans le bilan de la convention publique d'aménagement) permettant la suppression de la ligne "autres subventions" qui figurait dans le bilan initial,

- plusieurs emprunts destinés à financer le décalage entre les dépenses et les recettes mis en place en 2004 et 2005, à hauteur totale de 8.000.000 €. Le rythme de remboursement du capital dépend du versement du montant des cessions d’ouvrages à la Ville et de sa participation.

La production du C.R.A.C.L. 2003 suit de près le dépôt du dossier de financement auprès de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine. Il reprend les opérations listées dans le dossier, dans une approche financière différente qui repose sur des hypothèses de taux de subvention à obtenir et non sur des montants de crédits financiers.

S’agissant des opérations immobilières relatives au plot 4 et au bâtiment de La Poste, il est prématuré d’établir un compte d’exploitation prévisionnel.

Toutefois, afin de prévoir la mise en place d’un emprunt d’une durée égale à celle de l’amortissement des travaux réalisés, c’est-à-dire 15 ans, le présent C.R.A.C.L. prévoit dès à présent le prolongement de la convention publique d’aménagement pour une durée de 7 ans : le terme de la convention publique d’aménagement sera donc porté à 2020, durée compatible avec la teneur des investissements réalisés.

Le présent C.R.A.C.L. prend en compte la demande de ROUEN Seine Aménagement d’augmenter de 100.000 € la rémunération forfaitaire annuelle à compter du 1er janvier 2004, portant celle‑ci à 200.000 € par an, sur la durée initiale de la convention (10 ans).

2.– Effort financier global

- Dépenses de la Ville dans la convention publique d’aménagement :

. cession d’équipements publics ........... 13.248.000 €

. participation à l’équilibre du bilan .... 11.321.000 €

TOTAL ............................ 24.569.000 €

- Recettes de la Ville pour la convention publique d’aménagement :

. Foncière ................................ 3.414.000 €

. subvention minimale du G.I.P.

à la Ville .............................. 8.912.000 €

. F.C.T.V.A. .............................. 3.685.000 €

TOTAL ............................ 16.011.000 €

- Dépenses indirectes de la Ville

. part Ville dans la subvention

du G.I.P. à R.S.A. ......................... 2.565.000 €

. part Ville dans la subvention

du G.I.P. à la Ville ....................... 3.387.000 €

Soit un effort financier global de ........... 14.509.000 €

Il est rappelé qu’il s’élevait à 13.766.000 € dans le bilan initial global.

Cette différence reste maîtrisée par rapport à l’ampleur des investissements réalisés, grâce à :

- un montage financier dans lequel la Ville sollicite et encaisse directement les subventions du Groupement d'Intérêt Public du Grand Projet de Ville (G.I.P./G.P.V.),

- une optimisation du Fonds de Compensation de la T.V.A. (F.C.T.V.A.),

- l’identification d’une subvention de l’Association Foncière.

J'ai donc l'honneur, MESDAMES, MESSIEURS, de vous demander de bien vouloir :

1.- approuver le compte rendu d’activités 2003 qui vous a été présenté,

2.- autoriser M. le Maire à signer un avenant modifiant la durée et le programme de la convention publique d’aménagement, ainsi que la rémunération de ROUEN Seine Aménagement, visés notamment aux articles 1, 2, 3, 5, 17 et 21,

3.- autoriser M. le Maire à demander à ROUEN Seine Aménagement :

- d’intervenir en tiers payeur, dans le cadre de la convention publique d’aménagement, pour le compte de la S.A.I.E.M. ROUEN Développement, aux fins de procéder au règlement de l’indemnité d’éviction d’un montant de 905.000 € due à la S.E.L. de pharmacien d’officine de la Grand’Mare,

- de procéder au règlement de l’indemnité de résiliation de bail de 18.000 € due au coiffeur, M. DUBOS, en lieu et place de la S.A.I.E.M. ROUEN Développement, en vue de son transfert dans les locaux Coccinelle, et d’inscrire cette somme au bilan de la convention publique d’aménagement,

4.- autoriser M. le Maire à solliciter tout financement et à signer les actes y afférents.

Si les conclusions de ce rapport recueillent votre accord, je vous propose d'adopter la délibération ci-jointe.